Harkitsetko asuntosi myymistä? Asunnon myyntiopas auttaa sinua löytämään kaikki tarvittavat vinkit ja ohjeet onnistuneeseen kauppaan.
Asunnon myyminen on iso askel elämässä. Hyvällä valmistautumisella voit tehdä siitä sujuvan ja stressittömän kokemuksen.

Tämä opas auttaa sinua ymmärtämään koko prosessin alusta loppuu:. neuvomme, miten valmistelet asuntosi myyntikuntoon, miten määrität sopivan hinnan ja miten luot houkuttelevan myynti-ilmoituksen.
Opas käy läpi myös näyttöjen järjestämisen, tarjousvaiheen ja kaupanteon kiemurat.
Avainasiat
- Huolellinen valmistautuminen on onnistuneen asuntokaupan perusta
- Oikea hinnoittelu ja houkutteleva ilmoitus nopeuttavat myyntiä
- Laki- ja talousasioiden ymmärtäminen suojaa myyjän etuja
Valmistelut myynnin aloittamiseen
Asunnon myyntiin valmistautuminen vaatii huolellista suunnittelua ja oikeiden valintojen tekemistä. Seuraavat vaiheet auttavat sinua aloittamaan myyntiprosessin tehokkaasti.
Myyntiprosessin ymmärtäminen
Asunnon myynti on monivaiheinen prosessi. Se alkaa päätöksestä myydä ja päättyy kauppakirjojen allekirjoittamiseen. Välissä on monta tärkeää askelta:
- Asunnon arvon määrittäminen
- Myyntihinnan asettaminen
- Asiakirjojen hankkiminen
- Asunnon valokuvaus ja markkinointi
- Näyttöjen järjestäminen
- Tarjousten käsittely
Jokainen vaihe vaatii aikaa ja huomiota. Hyvä suunnittelu auttaa välttymään ikäviltä yllätyksiltä ja nopeuttaa myyntiä.
Oikean välittäjän valinta
Välittäjän valinta on tärkeä päätös: hyvä välittäjä nopeuttaa asunnon myyntiä ja saat asunnostasi paremman hinnan. Mutta miten löydät parhaan kiinteistönvälittäjän?
- Pyydä suosituksia ystäviltä ja tutuilta
- Vertaile välittäjien välityspalkkioita ja palveluita
- Tarkista välittäjän aiempi kokemus ja mahdolliset arviot
- Tapaa muutama välittäjä henkilökohtaisesti, jotta näet kohtaavatko kemianne
Valitse välittäjä, jonka kanssa yhteistyö tuntuu luontevimmilta. Hyvä välittäjä ymmärtää tarpeesi ja osaa vastata kysymyksiisi.
Myytävä asunto ihannekuntoon
Asunnon kunto vaikuttaa merkittävästi sen myyntihintaan ja -aikaan. Pienet parannukset voivat tehdä suuren vaikutuksen ostajiin.
Tee ainakin nämä ennen myyntiä:
- Siivoa ja järjestä huolellisesti
- Korjaa pienet viat, kuten naarmuuntuneet seinät
- Vie pois ylimääräiset tavarat ja huonekalut
Ennen isompien remonttien tekemistä kannattaa harkita tarkkaan: ne eivät nimittäin useinkaan maksa itseään takaisin. Kysy kiinteistövälittäjältäsi neuvoa, mitkä parannukset ovat järkeviä.
Myös stailaus on tehokas tapa tuoda asunnon parhaat puolet esiin. Se voikin olla niin yksinkertaista kuin uusien verhojen hankkimista tai huonekalujen uudelleenjärjestelyä.
Asunnon hinta-arvion määrittäminen
Asunnon hinta-arvio on tärkeä vaihe myyntiprosessissa. Se auttaa sinua asettamaan realistisen hinnan asunnollesi ja ymmärtämään sen markkina-arvon.
Markkinatilanteen analysointi
Markkinatilanteen ymmärtäminen on avainasemassa hinta-arvion tekemisessä. Tässä muutama vinkki:
- Tutki alueen myyntihintoja: Vertaa samankaltaisia asuntoja samalta alueelta.
- Seuraa markkinatrendejä: Onko kyseessä myyjän vai ostajan markkinat?
- Huomioi vuodenaika: Kesällä asunnot yleensä myyvät nopeammin.
Muista, että markkinatilanne voi vaihdella nopeasti. Pidä silmällä paikallisia uutisia ja talousnäkymiä: ne voivat vaikuttaa asuntojen hintoihin.
Oman asunnon arvon arviointi
Asuntosi ominaisuudet vaikuttavat sen arvoon. Kiinnitä huomiota näihin:
- Sijainti: Hyvät kulkuyhteydet ja lähellä olevat palvelut nostavat asunnon arvoa.
- Kunto: Hyväkuntoinen asunto on aina arvokkaampi.
- Asunnon koko ja pohjaratkaisu: Toimiva pohjaratkaisu on hyvin tärkeä monille ostajille.
- Extrat: Saunallisuus tai iso piha voivat olla joillekin ostajille tärkeitä, hintaa nostavia seikkoja
Pyydä ainakin kaksi hinta-arviota eri kiinteistönvälittäjiltä. He tuntevat markkinat ja osaavat arvioida asuntosi realistisesti. Muista, että lopullinen myyntihinta voi poiketa arviosta markkinatilanteen mukaan.
Myynti-ilmoituksen luominen
Hyvä myynti-ilmoitus on avain asunnon nopeaan myyntiin. Se houkuttelee potentiaalisia ostajia ja antaa asunnostasi ammattimaisen kuvan, kun taas huono myynti-ilmoitus tai huonot myyntikuvat voivat karkoittaa ostajat heti kättelyssä.
Houkuttelevien valokuvien ottaminen
Laadukkaat kuvat ovat myynti-ilmoituksen sydän. Siivoa ja järjestä asunto ennen kuvausta. Avaa verhot ja sytytä valot.
Käytä laajakulmaobjektiivia saadaksesi tilavamman vaikutelman. Ota kuvia eri kulmista. Keskity huoneiden parhaisiin puoliin.
Muista kuvata myös parveke, piha ja näkymät. Hyvä kuvagalleria sisältää 10-15 kuvaa. Harkitse ammattilaisen palkkaamista, jos et luota täysin omiin taitoihisi.
Vältä kuitenkin liikaa muokkaamista – kuvien pitää vastata todellisuutta.
Esitetekstien kirjoittaminen
Kirjoita houkutteleva ja informatiivinen esiteteksti. Aloita tärkeimmillä tiedoilla:
- Sijainti
- Huoneiden lukumäärä
- Neliömäärä
- Hintapyyntö
Kuvaile asunnon parhaita puolia. Mainitse tehdyt remontit ja uudistukset. Kerro lähialueen palveluista ja liikenneyhteyksistä.
Käytä kuvailevia sanoja, mutta pysy totuudessa. Vältä kliseitä kuten ”upea näköala”. Ole tarkka ja konkreettinen.
Tarkista teksti oikeinkirjoitusvirheiden varalta: lyhyet kappaleet ja luettelomerkit helpottavat lukemista.

Näyttöjen ja esittelyiden järjestäminen
Asuntoesittelyt ovat tärkeä osa myyntiprosessia. Ne antavat ostajille mahdollisuuden tutustua kotiin ja kuvitella itsensä asumassa siellä.
Vinkit onnistuneeseen asuntoesittelyyn
• Siivoa ja järjestä koti huolellisesti. Vie pois ylimääräiset tavarat ja henkilökohtaiset esineet.
• Avaa verhot ja sytytä valot luomaan valoisa tunnelma.
• Tuuleta asunto raikkaaksi ennen esittelyä.
• Valmistaudu vastaamaan kysymyksiin asunnosta ja alueesta.
• Tee asunnosta kutsuva pienillä yksityiskohdilla, kuten tuoreilla kukilla.
• Jätä lemmikit pois esittelyn ajaksi.
• Mieti etukäteen asunnon parhaat puolet ja korosta niitä.
• Ole ystävällinen ja avoin, mutta anna katselijoille myös omaa tilaa.
• Varaa aikaa mahdollisiin jatkokysymyksiin esittelyn jälkeen.
Tarjousvaihe ja kaupanteko
Asunnon myyntiprosessin jännittävin vaihe on käsillä. Nyt pääset neuvottelemaan ostajien kanssa ja viemään kaupan maaliin. Tässä tärkeimmät askeleet onnistuneeseen kaupantekoon.
Ostotarjouksen vastaanottaminen ja neuvottelu
Kun kiinnostunut ostaja tekee tarjouksen, myyjän kannattaa harkita sitä huolella. Tarjouksessa on yleensä hintaehdotus ja tavallisesti myös muita ehtoja: kuten ehto lainan saamisesta (ns. ehdollinen tarjous).
Jos tarjous ei ole tyydyttävä, myyjä voi tehdä vastatarjouksen.
Neuvotteluissa kannattaa olla kärsivällinen mutta määrätietoinen. Hyvä taktiikka on perustella oma hintapyyntö faktoilla, kuten:
- Alueen hintatasolla
- Asunnon kunnolla ja varustelulla
- Tehdyillä remonteilla
Jos neuvottelut jumittavat, voi harkita pientä hinnanalennusta tai joustoa muissa ehdoissa. Tavoitteena on löytää kompromissi, joka tyydyttää molempia osapuolia.
Kauppakirjan laatiminen
Kun hinnasta ja ehdoista on päästy sopuun, on aika laatia kauppakirja. Se on tärkein asiakirja asuntokaupassa. Kauppakirjaan kirjataan kaikki asuntokaupan ehdot yksityiskohtaisesti.
Kauppakirjan tärkeimmät kohdat ovat:
- Myyjän ja ostajan tiedot
- Asunnon tiedot ja kunto
- Kauppahinta ja maksuehdot
- Omistusoikeuden siirtyminen
- Hallintaoikeuden siirtyminen
- Varainsiirtovero
Kauppakirjan laatimiseen kannattaa käyttää valmista pohjaa tai pyytää apua ammattilaiselta. Näin varmistetaan, että kaikki oleelliset asiat tulevat mukaan.
Kaupantekotilaisuus ja avainten luovutus
Kaupatekohetkellä paikalla ovat yleensä myyjä, ostaja, pankin edustaja ja mahdollisesti asunnon välittäjä. Kauppakirja käydään vielä kerran läpi ja allekirjoitetaan.
Kaupantekotilaisuuden kulku:
- Kauppakirjan läpikäynti
- Allekirjoitukset
- Kauppahinnan maksu
- Osakekirjan luovutus ostajalle
Lopuksi myyjä luovuttaa asunnon avaimet ostajalle sovittuna ajankohtana. Muista ottaa mukaan kaikki asunnon avaimet ja mahdolliset asiakirjat, kuten ohjeet kodin laitteiden käyttöön.
Juridiset seikat ja asiakirjat
Asunnon myynnissä on tärkeää huomioida juridiset yksityiskohdat ja oikeat asiakirjat. Nämä varmistavat sujuvan kaupanteon ja suojaavat sekä myyjää että ostajaa.
Vältettävät virheet ja niiden ratkaisut
Yleinen virhe on jättää kertomatta asunnon vioista – rehellisyys kannattaa aina asuntokaupassa. Kerro avoimesti myös pienistä puutteista – tai varaudu riitelemään myöhemmin myyjän kanssa.
Toinen virhe on hinnoitella asunto väärin. Pyydä muutaman ammattilaisen arvio ja tutki alueen yleistä hintatasoa. Realistinen hinta myös nopeuttaa myynti.
Kolmas virhe on jättää taloyhtiön tulevat remontit huomiotta. Remonteista kertominen lisää potentiaalisten ostajien luottamusta.
Neljäs virhe ovat suulliset sopimukset. Kaikki kannattaa aina sopia kirjallisesti.
Tärkeät asiakirjat myyntiä varten
- Isännöitsijäntodistus on yksi tärkeimmistä asiakirjoista asunnon myynnissä: se kertoo taloyhtiön ja asunnon tiedot. Hanki tämä todistus ennen myyntiä.
- Energiatodistus taas näyttää asunnon energiatehokkuuden. Se on nykyään pakollinen myynti-ilmoituksissa.
- Yhtiöjärjestys sisältää taloyhtiön säännöt. Myös se kannattaa antaa ostajalle tutustuttavaksi.
- Pohjapiirros auttaa hahmottamaan asunnon paremmin. Hanki se isännöitsijältä tai tee itse suuntaa antava pohjapiirustus.
- Tilinpäätös kertoo taloyhtiön taloudesta. Se auttaa ostajaa arvioimaan yhtiön tilaa.
- Osakekirja todistaa asunnon omistuksen. Pidä se tallessa kaupantekoa: yleensä osakekirja säilytetään pankissa, kunnes asuntolaina on maksettu kokonaisuudessaan.
Taloudelliset näkökulmat

Asunnon myyntiin liittyy myös monia taloudellisia seikkoja, jotka kannattaa huomioida. Verotus ja muut lisäkulut voivat vaikuttaa merkittävästi lopulliseen tuottoosi.
Verotus myyntivoitosta
Asunnon myynnistä saatu voitto lasketaan pääomatuloksi. Veroa maksetaan myyntihinnan ja hankintahinnan erotuksesta. Oman kodin myynti voi kuitenkin olla verovapaata tietyin ehdoin:
- Myyjä on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta
- Asunto on ollut myyjän tai hänen perheensä vakituisessa käytössä
Jos nämä ehdot eivät täyty, myyntivoitosta maksetaan veroa. Veron määrä on 30% 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34%.
Tiesithän, että asuntolainan korot voi vähentää verotuksessa? Tämä kannattaa muistaa, sillä se voi pienentää verotaakkaasi.
Myyntiin liittyvät lisäkulut
Asunnon myyntiin liittyy myös kuluja, jotka syövät tuottoa. Näitä ovat:
- Välityspalkkio: Yleensä 2-4% myyntihinnasta
- Asiakirjakulut: Isännöitsijäntodistus ja muut paperit
Taloyhtiön remontit voivat myös vaikuttaa myyntihintaan. Tulossa olevat isot korjaukset saattavat laskea asunnon arvoa.
Myyjän kannattaa budjetoida nämä kulut etukäteen. Näin vältyt ikäviltä yllätyksiltä ja saat realistisen kuvan myynnin tuotosta.
Ostaja maksaa lisäksi varainsiirtoveroa 2% tai 4% kauppahinnasta.
Viimeistely ja muistilistat
Asunnon myynnin loppusuoralla on tärkeää pitää kaikki langat käsissä. Hyvät muistilistat auttavat sinua varmistamaan, että kaikki tarvittavat tehtävät tulevat hoidettua ajallaan ja huolellisesti.
Muistilistat tärkeimmistä tehtävistä
Myyjän kannattaa laatia itselleen selkeä muistilista tärkeimmistä tehtävistä. Hyvä asunnonvälittäjä auttaa sinua myös näissä asioissa. Tässä muutamia keskeisiä kohtia:
- Siivoa ja järjestä asunto esittelykuntoon
- Kerää kaikki tarvittavat dokumentit, kuten isännöitsijäntodistus
- Sovi esittelyajat ja ole mahdollisuuksien mukaan myös itse paikalla
- Valmistaudu vastaamaan ostajien kysymyksiin rehellisesti
- Tarkista kauppakirjan sisältö huolellisesti ennen allekirjoitusta
Muista myös nämä käytännön asiat:
- Ilmoita muutosta ajoissa (posti, teleoperaattorit, vakuutusyhtiö)
- Sovi avainten luovutuksesta ostajan kanssa
- Tee huolellinen loppusiivous ennen poismuuttoa
Näin mikään tärkeä asia ei unohdu kiireisen myyntiprosessin aikana.
Usein kysytyt kysymykset
Asunnon myyntiin liittyy monia tärkeitä kysymyksiä ja huomioitavia asioita. Tässä vastauksia yleisimpiin kysymyksiin, jotka auttavat sinua navigoimaan myyntiprosessin läpi sujuvasti.
Mitkä asiakirjat tarvitsen myydessäni asunto-osakkeen?
Asunto-osakkeen myynnissä tarvitset seuraavat asiakirjat:
- Isännöitsijäntodistus
- Yhtiöjärjestys
- Viimeisin tilinpäätös
- Energiatodistus
- Pohjapiirros
Nämä dokumentit antavat ostajalle tärkeää tietoa asunnosta ja taloyhtiöstä.
Mitä riskejä liittyy asunnon myymiseen itse ilman välittäjää?
Myymällä asun itse voit säästää rahaa, mutta siihen liittyy riskejä:
- Hinnoittelu voi olla haastavaa
- Lakitekniset ovat usein monimutkaisia
- Markkinointi ja näytöt vievät kallista aikaasi
- Neuvottelut ostajan kanssa voivat olla vaikeita
Harkitse tarkkaan, onko sinulla aikaa ja osaamista hoitaa myynti itse.
Miten velallisen asunnon myynti eroaa normaalista myyntiprosessista?
Velallisen asunnon myynnissä on muutamia erityispiirteitä:
- Pankin kanssa pitää mahdollisesti neuvotella lainan ennenaikaisesta maksusta
- Myyntihinnasta pitää kattaa jäljellä oleva velka
- Kauppakirjaan merkitään velka ja sen maksaminen
Keskustele asiasta pankin kanssa hyvissä ajoin ennen myyntiä.
Miten asuntokauppa etenee, kun myyn asuntoa itse?
Asunnon myynti itse etenee näin:
- Hinnoittele asunto realistisesti
- Ota hyvät kuvat ja tee myynti-ilmoitus
- Järjestä näyttöjä kiinnostuneille
- Neuvottele hinnasta ja ehdoista
- Tee kauppakirja ja hoida muut paperityöt
Varmista, että kaikki lakisääteiset asiat tulevat hoidettua oikein.
Paljonko asunnon myyntivoitosta täytyy maksaa veroa?
Asunnon myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa:
- Vero on 30 % 30 000 euroon asti
- Ylimenevästä osasta 34 %
- Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, jos olet asunut siinä yli 2 vuotta
Laske myyntivoitto ostohinnan ja myyntihinnan erotuksesta.
Kuinka kauan olen vastuussa myymästäni asunnosta kaupan jälkeen?
Myyjän vastuu asunnosta kaupan jälkeen:
- Käytetyssä asunnossa 2 vuotta
- Kiinteistön kaupassa vastuuaika laatuvirheen osalta on 5 vuotta.
- Uudessa asunnossa 10 vuotta
- Vastuu koskee piileviä virheitä, joita ei ole voitu havaita ennen kauppaa
Kerro ostajalle rehellisesti kaikki tiedossasi olevat viat ja puutteet sekä tulevat remontit.