Kuinka kauan asunnon myyminen kestää?

Asunnon myyminen ja varsinkin sen myyntiaika on ikuisuusteema, johon ei ole tietenkään yksiselitteistä vastausta. Myyntiaikaan vaikuttavat esimerkiksi sellaisen asiat kuin asunnon koko, sijainti ja kunto sekä yleisemmät asiat, kuten vaikkapa asuntomarkkinoiden tilanne. Nyrkkisääntönä on käytetty asuntojen myynnin kestoksi noin 60-90 päivää, mutta tämäkin arvio vaihtele huomattavasti juuri edellä mainituista seikoista riippuen. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla asuntojen myyntiaika on Kiinteistönvälitysalan keskusliiton mukaan kaksi viikkoa muuta maata nopeampaa. Samoin esimerkiksi pienillä paikkakunnilla myyntiaika on usein reippaasti pidempi kuin keskiarvo.

Osaava kiinteistönvälittäjä antaa aina ennen myyntiin asettamista oman arvionsa asunnon myyntiajasta. Välittäjiä kannattaakin kilpailuttaa omiin tarpeisiin sopivasti esimerkiksi meillä ja vertailla myös eri välittäjien näkemyksiä asunnon myyntiajasta.

Itse asunnon myymisen aikajanan voi jakaa karkeasti kolmeen ajankohtaan: ennen myyntiä tapahtuvaan valmisteluun, myyntiprosessiin sekä myynnin jälkeisiin toimenpiteisiin. Tässä artikkelissa kerromme sinulle, mitä kuhunkin prosessiin kuuluu ja miten kussakin vaiheessa tehtävät toimenpiteet vaikuttavat asunnon myyntiaikaan. Olemme aikaisemmin kirjoittaneet siitä, koska asunto kannattaa myydä.

Ennen myyntiä tapahtuvat toimenpiteet

Asunnon voi myydä joko itse tai välittäjän kautta. Itse välittäjä kannattaa ehdottomasti kilpailuttaa esimerkiksi www.asuntojenmyynti.fi -palvelun kautta. Välittäjän kautta alkava myyntiprosessi alkaakin oikean välittäjän etsimisellä. Välityspalvelua käyttämällä vältyt turhilta kontakteilta ja saat yhteydenottoja vain sellaisilta välittäjiltä, jotka tuntevat alueesi sekä hintatason että myyntiajat. Vaikka tarkka myyntiaika on useimmiten mahdoton arvioida, ammattitaitoinen välittäjä osaa antaa vähintäänkin valistuneen arvion myynnin kestosta.

Välittäjän valitsemisen jälkeen asunnon myynnistä laaditaan välityssopimus, jossa sovitaan välitykseen liittyvät yksityiskohdat. Tämän jälkeen asunnosta hankitaan tarvittavat dokumentit, kuten isännöitsijäntodistus, mahdolliset kuntoon liittyvät dokumentit sekä esimerkiksi asunnon pohjapiirustukset. Välitysprosessissa välittäjä huolehtii puolestasi kaikkien tarpeellisten dokumenttien hankkimisesta. Välittäjä antaa myös aina sopimuksen tekemisen yhteydessä oman arvionsa asunnon myyntiajasta.

Seuraava etappi myynnin valmistelussa on asuntoesitteen ja -ilmoituksen laatiminen sekä valokuvat. Nykyisin asuntoesittelyistä kuvataan yhä useammin myös video, joka on kätevintä hoitaa samaan aikaan valokuvien kanssa. Hyvään esitteeseen ja myynti-ilmoitukseen sekä visuaaliseen materiaaliin kannattaa panostaa, sillä laadukas myyntimateriaali nopeuttaa lähes aina asunnon myyntiprosessia. Useimmiten välittäjät käyttävät nykyisin ammattivalokuvaajia huolehtimaan myyntiesitteen visuaalisesta ilmeestä.

Myynti-ilmoituksen kompastuskiviä ovat esimerkiksi huonolaatuiset kuvat ja videot, kirjoitusvirheet sekä puutteellinen kuvaus asunnon todellisesta tilasta. Ilmoituksessa kannattaakin korostaa asunnon hyviä puolia, mutta olla tietysti myös kuvauksissa rehellinen. Pahin mahdollinen vaikutelma on myynti-ilmoitus, joka ei vastaa kuvien ja tekstien puolesta lainkaan todellisuutta. Pieni kehuminen on siis paikallaan, mutta suoranainen valehtelu ja ylimyynti sataa helposti takaisin omaan nilkkaan.

Ennen asunnon myynnin aloittamista valmistelevaan prosessiin on syytä varata noin kaksi viikkoa.

Varsinainen asunnon myynti

Vaikeimmin arvioitava osuus asunnon myynnissä on varsinaisen myyntiajan määritteleminen. Asuntojen myyntiajat vaihtelevat muutamista päivistä useisiin kuukausiin ja joissakin harvinaisissa tapauksissa jopa vuosiin. Myyntiaikaan vaikuttavat lukuisat seikat, kuten asunnon sijainti, koko, hinta ja kohteen kunto.

Asunnon myynnissä heti ensimmäinen näyttö antaa useimmiten osviittaa siitä, kuinka kauan myynnissä mahdollisesti kestää. Täysi tuvallinen asunnon tutkailijoita on tietysti aina positiivinen esimerkki ja käänteisesti taas tyhjä asunto voi merkitä huonoa signaalia. Asunnon ennakkomarkkinoinnilla ennen ensimmäistä esittelyä onkin siis valtava merkitys, joten toimenpiteisiin kannattaa todellakin panostaa. Ammattitaitoisen välittäjän hyödyntäminen auttaa myös markkinointiponnisteluissa.

Myyntiaikaan vaikuttavia tekijöitä ovat siis asunnon sijainti, koko, hinta sekä kohteen kuten. Sijainnilla on useimmiten paljon tekemistä myös asunnon koon ja myyntiajan kanssa. Esimerkiksi kasvukeskuksissa sijaitsevat pienet yksiöt menevät usein kaupaksi huomattavasti nopeammin kuin maaseudulla sijaitsevat omakotitalot. 

Sijainti ja asunnon koko ovat tietysti asioita, joihin myyjä ei voi suoraan myyntivaiheessa tietenkään vaikuttaa. Sen sijaan liian korkea hintapyyntö on ehdottomasti yleisin syy pitkittyneeseen myyntiaikaan. Liian korkea hinta rajaa jo myyntiprosessin aluksi potentiaalisia ostajakandidaatteja ulkopuolelle. Vaikka kohteen hintaa myöhemmin laskettaisiin, on kohteen uutuusarvosta kuitenkin menetetty jo vähintäänkin terävin kärki.

Asunnon hinnan arviointi itse saattaa olla turhankin haastava tehtävä. Asuntoon liittyy usein tunnepohjaisia asioita ja varsinkin ilman apuvoimia myyntihinta onkin helppo määritellä enemmän tunteella kuin järjellä. Asunnon hintaan vaikuttavat ennen muuta asunnon kunto, yleinen alueen hintataso ja vielä yleisemmin tilanne asuntomarkkinoilla. Asunnon hinnan määritellyssä ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä on useimmiten paras apu. Välittäjät tarjoavat asunnon hinta-arviota myös ilman sitoumuksia, joten välittäjien kilpailuttaminen kannattaa tästäkin syystä. Asunnon hinnan määritykseen voi käyttää apuna myös Asuntojen hintatiedot -palvelua, joka kertoo alueen asuntojen kauppahintoja viimeisen vuoden ajalta.

Myyntiajan kannalta ratkaisevaa on myös se, millainen ensivaikutelma asunnosta syntyy näytön perusteella. Ensivaikutelmaa voi parantaa tekemällä asuntonäyttöä ennen perusteellinen siivous, hoitaa ylimääräiset tavarat ja sotkut pois näkyviltä, pestä tarvittaessa ikkunat sekä huolehtia riittävästä tuuletuksesta.

Asunnon varsinaiseen myyntiaikaan kuluu keskimäärin 60-90 päivää. Myyntiaikaan vaikuttavat useat edellä mainitut tekijät, jotka voivat nopeuttaa myyntiä 1-2 viikkoon, mutta myös hidastaa myyntiä joskus jopa vuosiin.

Tarjouksesta kauppaan

Kun asunnosta on tehty hyväksytty ostotarjous, asunnon myyminen ei suinkaan ole vielä valmis prosessi. Seuraavaksi on sovittava kaupantekoaika, joka on syytä sopia mahdollisimman lyhyen ajan päähän. Jos asuntoasi myy välittäjä, hän hoitaa kaikki tarvittavat asiat puolestasi. Tällaisia sovittavia asioita on esimerkiksi ajanvaraus pankkiin, jossa kaupat tehdään, tarvittaessa asunto-osakkeiden siirto toisesta pankista ostajan pankkiin sekä ylipäätään kaupantekoon liittyvän paperityön tekeminen. Tämä on myös yksi syy käyttää ammattitaitoista välittäjää, sillä kaupantekoon liittyvät paperityöt ovat useimmiten todella aikaavievää ja vaativat myös usean eri ihmiset sekä vähintään yhden, useimmiten kahden pankin aikataulujen selvittämisen.

Tarjouksen, tarjouksen hyväksymisen ja kaupanteon väliin on syytä varata vielä pidempi tovi, jos tarjouksen ehtoihin on määritelty esimerkiksi kuntotarkastus. Tällainen prosessi viivästyttää automaattisesti kaupantekoa viikolla tai kahdella.

Keskimäärin tarjouksesta kauppaan kestää noin 1-2 viikkoa.

Kauanko asunnon myynnissä siis kestää ja kauanko kannattaa odottaa?

Asunnon myynti voidaan siis jakaa kolmeen vaiheeseen: ennen myyntiin asettamista tapahtuviin toimenpiteisiin, itse myyntiin ja myynnin jälkeisiin operaatioihin. Kun ynnätään keskiarvot yhteen, voidaan todeta, että keskimäärin asunnon myynnissä kestää ensimmäisestä välittäjäkontaktista kaupan tekoon noin 90-120 päivää

Asunnon myyntiä voi pyrkiä nopeuttamaan itse ja helpoin tapa tähän on ehdottomasti asiantuntevan välittäjän etsiminen. Jos asunnon myymiseen ei ole riittävästi aikaa, voi myynti-ilmoituksen laatiminen, asunnon esittely, kyselyihin vastaaminen sekä paperityöt olla yllättävän kuormittavia asioita. Lisäksi kiinteistövälittäjällä on useimmiten realistisempi käsitys alueen myyntihinnoista sekä näkemys myös oikeansuuntaisesta myyntiajasta. Kokeneella välittäjällä saattaa olla myös  valmiiksi potentiaalisia asiakkaita, jotka voivat olla kiinnostuneita juuri sinun asunnostasi.

Asunnon myynnissä ei siis kannata hätäillä eikä toimia liiaksi tunteen perusteella. Jos asuntoon rakastuu liikaa ja määrittelee esimerkiksi alkuvaiheessa hinnan liian korkeaksi, voi uuden myyntikierroksen aloittaminen olla paitsi hidasta, myös turhauttavaa.