Välityspalkkio: kaikki mitä sinun tarvitsee tietää

Kiinteistönvälittäjän välityspalkkio tarkoittaa sitä hintaa, jonka maksat kiinteistönvälittäjälle asunnon myymisestä. Välityspalkkio ei kuitenkaan ole ihan suoraviivainen ja tässä kirjoituksessa käymme läpi mitä välityspalkkio yleensä sisältää ja mitä kannattaa ottaa huomioon, kun vertaa välityspalkkioita. 

Välityspalkkiosta yleisesti 

Jokainen välitysliike asettaa hinnaston parhaaksi näkemällään tavalla. Yleisin tapa hinnoitella kiinteistönvälittäjän työ on prosenttiosuus asunnon velattomasta hinnasta. Useimmin hinnat liikkuvat 2-5% välillä. Lisäksi kiinteistönvälittäjillä on tyypillisesti jonkinlainen minimipalkkio ja osa välittäjistä laskuttaa erikseen asiakirja- ynnä muita kuluja. 

Välitysliikkeillä on velvollisuus kertoa hinnoistaan nettisivuillaan hintamerkintäasetuksen perusteella. Voit vertailla eri välitysliikkeiden palkkioita suoraan heidän sivuiltaan tai käyttämällä kehittämäämme kiinteistönvälittäjien välityspalkkiovertailua. 

Prosenttiosuus tai kiinteä palkkio välityspalkkion perusteena 

Vaikka kiinteistönvälittäjän palkkio onkin yleensä tietty prosentti asunnon hinnasta, se voi olla myös kiinteä euromääräinen summa. Esimerkiksi Myyntiturvalla on kiinteät hinnat, jotka perustuvat asunnon kokoon (yksiö: 2480€, kaksio: 3720€ jne). 

Kiinteillä palkkioilla on hyviä ja huonoja puolia. Yksi hyvä puoli on, että välityspalkkio on tarkasti tiedossa etukäteen. Yksi huono puoli on, että välittäjä ei itse hyödy siitä, että saa nostettua hyvällä myyntityöllä asunnon hintaa korkeammaksi. 

Kiinteistömaailman hinnasto kertoo välityspalkkion, vähimmäispalkkion ja muut kulut.
Kiinteistömaailman nettisivuilla julkaistu hinnasto tammikuussa 2021

Sama vai muuttuva prosentti välityspalkkion perusteena 

Prosenttiperusteiset palkkiot ovat yleensä kiinteitä, esimerkiksi 3,5% koko velattomasta hinnasta. Näin ei kuitenkaan tarvitse olla, vaan palkkiot voivat olla myös sidottuja tiettyyn hintatasoon. Esimerkiksi rahasivusto Talousviisas raportoi kuinka heidän kirjoittajansa rakensi hinnoittelumallin, jossa välityspalkkio oli 2% tiettyyn hintatasoon asti ja 10% tavoitehinnan ylittävältä osalta. 

Muuttuvat välityspalkkiot sopivat lähinnä heille, joilla on hyvä tieto käyvistä hintatasoista ja jotka jaksavat laskea hinnoittelumallin huolella auki. Muuten monimutkainen malli voi käydä kalliiksi. 

Välityspalkkio velattomasta hinnasta tai myyntihinnasta

Välittäjät ilmoittavat välityspalkkioprosenttinsa lisäksi mistä hinnasta palkkio lasketaan. Olemme keränneet tietoa palkkiotasoista vuosien ajan ja keräämiemme tilastojen mukaan suurin osa välittäjistä laskee välityspalkkion asunnon velattomasta hinnasta. Tosin niitäkin välittäjiä on, jotka laskevat välityspalkkionsa myyntihinnan perusteella. 

Mikäli myytävässä asunnossa on velkaa, ero voi olla suuri. Esimerkiksi uudiskohteita myydään niin, että ostaja maksaa vain 30% asunnon kokonaishinnasta ja loput tulee asunnon mukana yhtiövelkana. Tällöin ero velattomaan ja myyntihintaan perustuvien välityspalkkioiden välillä olisi yli kolminkertainen. 

Voit tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta, onko asunnollasi velkaa vai ei. Jos velkaa on, se liittyy yleensä johonkin taloyhtiön teettämään remonttiin, kuten putki- tai julkisivuremonttiin. 

Vähimmäispalkkio 

Jos kahlaat läpi kiinteistönvälittäjien hinnastoja, huomaat, että lähes kaikilla välittäjillä on jonkinlainen vähimmäispalkkio. Tilastojemme perusteella vähimmäispalkkion taso vaihtelee yleensä 2000-5000 euron välillä, vaikka poikkeuksiakin on. 

Kiinteistönvälittäjän näkökulmasta vähimmäispalkkio käy järkeen. Välittäjällä on liuta tehtäviä, jotka hänen pitää lain mukaan tehdä. Nämä tehtävät vievät saman ajan 20 000 euroa maksavalle yksiölle ja 200 000 euroa maksavalle yksiölle. Niinpä välittäjän vähimmäishinta tarkoittaa, että hänen kannattaa ottaa myytäväkseen myös edullisia asuntoja. 

Vähimmäispalkkiot ovat usein eri asunto-osakkeille ja kiinteistöille. Tästä erosta lisää seuraavaksi. 

Eri välityspalkkiot asunto-osakkeille ja kiinteistöille 

Osa välittäjistä hinnoittelee asunto-osakkeen ja kiinteistön myynnin samalla tavalla ja osa hinnoittelee ne erikseen. Mikäli välitysliikkeellä on eri hinnat asunto-osakkeen ja kiinteistön myymiselle, kiinteistö on yleensä jonkin verran asunto-osaketta kalliimpi kaupattava. 

Asunto-osake ja kiinteistö ovat lain mukaan erilasta kauppatavaraa. Niihin liittyy erilaisia velvollisuuksia ja tehtäviä kiinteistönvälittäjälle ja niillä on jopa erilainen varainsiirtovero. 

Yksinkertaistaen suurin osa kerros- ja rivitaloasunnoista on asunto-osakkeita, kun taas valtaosa omakotitaloista on kiinteistöjä. 

Bon hinnasto kertoo välityspalkkion, vähimmäispalkkion sekä muita palkkioita.
Bon hinnasto julkaistuna heidän nettisivuillaan tammikuussa 2021

Asiakirjakulut ja muut kulut 

Kiinteistönvälittäjän toimeksiantoon kuuluu paljon sellaisia toimenpiteitä, jotka aiheuttavat kiinteistönvälittäjälle itselleen tai hänen edustamalleen välitysliikkeelle kuluja. Näitä ovat mm. 

  • Taloyhtiön dokumenttien tilaaminen isännöitsijältä 
  • Asunnon valokuvaus 
  • Asunnon stailaus 
  • Asunnon markkinointi Etuovessa ja Oikotiellä 
  • Kauppakirjan laatiminen 

Nämä kulut voivat joko kuulua välityspalkkioon tai ne voidaan veloittaa erikseen. Kysy siis välittäjältä mitkä kulut kuuluvat palkkioon ja mitkä kulut laskutetaan erikseen palkkion päälle. 

Välityspalkkioiden vertailu 

Kuten olemme tässä jutussa kertoneet, välityspalkkiot eivät ole täysin vertailukelpoisia keskenään. Yhden välittäjän 3% voi olla velattomasta hinnasta laskettu palkkio sisältäen kaikki kulut, kun toisen 3% voi olla kokonaishinnasta laskettu palkkio, jonka päälle tulevat vielä kaikki kulut. 

Säästä aikaa ja vaivaa käyttämällä kehittämäämme kiinteistönvälittäjien välityspalkkiovertailua

Kiinteistönvälittäjien vertailu 

Entinen kiinteistönvälittäjä Roni Arvonen kirjoitti blogissaan miten halvan välittäjän valitseminen voi tulla myyjälle kalliiksi. Kiinteistönvälittäjien vertailussa kannattaakin huomioida paljon muutakin kuin pelkkä palkkio. Kirjoitimme tästä erillisen, kattavan tekstin: Opas kiinteistönvälittäjän kilpailuttajalle

Kun suunnittelet asunnon myyntiä, voimme auttaa sinua säästämään aikaa, rahaa ja hermoja kilpailuttamalla kiinteistönvälittäjät puolestasi, maksutta.