Välityspalkkio: kaikki mitä sinun tarvitsee tietää

Kiinteistönvälittäjän välityspalkkio tarkoittaa sitä hintaa, jonka maksat kiinteistönvälittäjälle asunnon myymisestä. Välityspalkkio ei kuitenkaan ole ihan suoraviivainen ja tässä kirjoituksessa käymme läpi mitä välityspalkkio yleensä sisältää ja mitä kannattaa ottaa huomioon, kun vertaa välityspalkkioita. 

Välityspalkkio yleisesti 

Jokainen välitysliike asettaa hinnaston parhaaksi näkemällään tavalla. Yleisin tapa hinnoitella kiinteistönvälittäjän työ on prosenttiosuus asunnon velattomasta hinnasta. Useimmin hinnat liikkuvat 2-5% välillä. Lisäksi kiinteistönvälittäjillä on tyypillisesti jonkinlainen minimipalkkio ja osa välittäjistä laskuttaa erikseen asiakirja-, markkinointi- ynnä muita kuluja. 

Välitysliikkeillä on velvollisuus kertoa hinnoistaan nettisivuillaan hintamerkintäasetuksen perusteella. Välityspalkkio ilmoitetaan tyypillisesti sisältäen välityspalkkion arvonlisäveron.

Voit vertailla eri välitysliikkeiden palkkioita suoraan heidän sivuiltaan tai käyttämällä kehittämäämme kiinteistönvälittäjien välityspalkkiovertailua. 

Prosenttiosuus tai kiinteä palkkio välityspalkkion perusteena 

Vaikka kiinteistönvälittäjän palkkio onkin yleensä tietty prosentti asunnon hinnasta, se voi olla myös kiinteä euromääräinen summa. Esimerkiksi Myyntiturvalla on kiinteät hinnat, jotka perustuvat asunnon kokoon (yksiö: 2480€, kaksio: 3720€ jne). 

Kiinteillä palkkioilla on hyviä ja huonoja puolia. Yksi hyvä puoli on, että välityspalkkio on tarkasti tiedossa etukäteen. Yksi huono puoli on, että välittäjä ei itse hyödy siitä, että saa nostettua hyvällä myyntityöllä asunnon hintaa korkeammaksi. 

Kiinteistömaailman hinnasto kertoo välityspalkkion, vähimmäispalkkion ja muut kulut.
Kiinteistömaailman nettisivuilla julkaistu hinnasto tammikuussa 2021

Sama vai muuttuva prosentti välityspalkkion perusteena 

Prosenttiperusteiset palkkiot ovat yleensä kiinteitä, esimerkiksi 3,5% koko velattomasta hinnasta. Näin ei kuitenkaan tarvitse olla, vaan palkkiot voivat olla myös sidottuja tiettyyn hintatasoon. Esimerkiksi rahasivusto Talousviisas raportoi kuinka heidän kirjoittajansa rakensi hinnoittelumallin, jossa välityspalkkio oli 2% tiettyyn hintatasoon asti ja 10% tavoitehinnan ylittävältä osalta. 

Muuttuvat välityspalkkiot sopivat lähinnä heille, joilla on hyvä tieto käyvistä hintatasoista ja jotka jaksavat laskea hinnoittelumallin huolella auki. Muuten monimutkainen malli voi käydä kalliiksi. 

Vaikka osa välittäjistä mielellään neuvottelee erilaisista hinnoittelumalleista ja bonusmalleista, kaikki eivät välttämättä halua tai saa hinnoitella palveluitaan kovin monimutkaisella tavalla. Tyypillisesti yrittäjänä toimivalla välittäjällä on työntekijävälittäjää suuremmat vapaudet hinnoittelun suhteen.

Välityspalkkio velattomasta hinnasta tai myyntihinnasta

Välittäjät ilmoittavat välityspalkkioprosenttinsa lisäksi mistä hinnasta palkkio lasketaan. Olemme keränneet tietoa palkkiotasoista vuosien ajan ja keräämiemme tilastojen mukaan lähes kaikki välittät laskevat välityspalkkion asunnon velattomasta hinnasta. 

Mikäli myytävässä asunnossa on velkaa, ero voi olla suuri. Esimerkiksi uudiskohteita myydään niin, että ostaja maksaa vain 30% asunnon kokonaishinnasta ja loput tulee asunnon mukana yhtiövelkana. Tällöin ero velattomaan ja myyntihintaan perustuvien välityspalkkioiden välillä olisi yli kolminkertainen. 

Voit tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta, onko asunnollasi velkaa vai ei. Jos velkaa on, se liittyy yleensä johonkin taloyhtiön teettämään remonttiin, kuten putki- tai julkisivuremonttiin, ellei kyseessä ole yhtiövelkaisena myyty uudiskohde. 

Vähimmäispalkkio 

Jos kahlaat läpi kiinteistönvälittäjien hinnastoja, huomaat, että lähes kaikilla välittäjillä on jonkinlainen vähimmäispalkkio. Tilastojemme perusteella vähimmäispalkkion taso vaihtelee yleensä 2000-5000 euron välillä, vaikka poikkeuksiakin on. 

Kiinteistönvälittäjän näkökulmasta vähimmäispalkkio käy järkeen. Välittäjällä on liuta tehtäviä, jotka hänen pitää lain ja hyvän välitystavan mukaan tehdä. Nämä tehtävät vievät saman ajan 20 000 euroa maksavalle yksiölle ja 200 000 euroa maksavalle yksiölle. Niinpä välittäjän vähimmäishinta tarkoittaa, että hänen kannattaa ottaa myytäväkseen myös edullisia asuntoja. 

Vähimmäispalkkiot ovat usein eri asunto-osakkeille ja kiinteistöille. Tästä erosta lisää seuraavaksi. 

Eri välityspalkkiot asunto-osakkeille ja kiinteistöille 

Osa välittäjistä hinnoittelee asunto-osakkeen ja kiinteistön myynnin samalla tavalla ja osa hinnoittelee ne erikseen. Mikäli välitysliikkeellä on eri hinnat asunto-osakkeen ja kiinteistön myymiselle, kiinteistö on yleensä jonkin verran asunto-osaketta kalliimpi kaupattava. 

Asunto-osake ja kiinteistö ovat lain mukaan erilasta kauppatavaraa. Niihin liittyy erilaisia velvollisuuksia ja tehtäviä kiinteistönvälittäjälle ja niillä on jopa erilainen varainsiirtovero

Yksinkertaistaen suurin osa kerros- ja rivitaloasunnoista on asunto-osakkeita, kun taas valtaosa omakotitaloista on kiinteistöjä. 

Bon hinnasto kertoo välityspalkkion, vähimmäispalkkion sekä muita palkkioita.
Bon hinnasto julkaistuna heidän nettisivuillaan tammikuussa 2021

Asiakirjakulut ja muut kulut eivät aina kuulu välityspalkkioon

Kiinteistönvälittäjän toimeksiantoon kuuluu paljon sellaisia toimenpiteitä, jotka aiheuttavat kiinteistönvälittäjälle itselleen tai hänen edustamalleen välitysliikkeelle kuluja. Näitä ovat mm. 

  • Taloyhtiön dokumenttien tilaaminen isännöitsijältä 
  • Asunnon valokuvaus 
  • Asunnon stailaus 
  • Asunnon markkinointi Etuovessa ja Oikotiellä 
  • Kauppakirjan laatiminen 
  • Sähköisen allekirjoituspalvelun käyttö tarjousprosessissa

Nämä kulut voivat joko kuulua välityspalkkioon tai ne voidaan veloittaa erikseen. Kysy siis välittäjältä mitkä kulut kuuluvat palkkioon ja mitkä kulut laskutetaan erikseen palkkion päälle. 

Maksaako ostaja vai myyjä välityspalkkion?

Tapauksesta riippuen välityspalkkion maksajana voi olla ostaja tai myyjä. Yleisesti ottaen välityspalkkion maksaa se henkilö, joka on tehnyt kiinteistönvälittäjälle osto- tai myyntitoimeksiannon.

Tyypillisin tapaus on, että myyjä tekee kiinteistönvälittäjälle myyntitoimeksiannon ja silloin myyjä myös maksaa välittäjän välityspalkkion.

Jos asuntokauppa perustuu ostajan tekemään ostotoimeksiantoon, ostaja maksaa kiinteistönvälittäjän välityspalkkion.

Koska välityspalkkio maksetaan

Tyypillisesti välityspalkkio maksetaan kaupantekotilaisuudessa, jossa ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan, tekevät siirtomerkinnän osakekirjaan ja pankki hoitaa tarvittavat varainsiirrot. Kiinteistönvälittäjä esittää toimeksiantajalleen välistyspalkkiolaskun ja pankki hoitaa kaupanteon yhteydessä välityspalkkion laskun maksun toimeksiantajan tililtä.

Tyypillinen tapa ei tietenkään ole ainoa mahdollinen tapa. Välityspalkkion maksun suhteen on hyvä huomioida, että laissa säädetään maksun osalta seuraavaa:

Välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon ainoastaan silloin, kun kauppa tai vuokrasopimus taikka muu käyttöoikeussopimus syntyy, jollei toimeksiantosopimuksessa ole muuta sovittu.

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä

Niinpä lain silmissä välityspalkkion maksu tapahtuu myyntitilanteessa kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, ellei siitä ole erikseen muuta sovittu. Jos toimeksiantosopimuksessa on sovittu jotakin muuta, toimeksiantosopimus määrittelee missä vaiheessa välityspalkkio maksetaan.

Välityspalkkioiden vertailu 

Kuten olemme tässä jutussa kertoneet, välityspalkkiot eivät ole täysin vertailukelpoisia keskenään. Yhden välittäjän 3% voi olla velattomasta hinnasta laskettu palkkio sisältäen kaikki kulut, kun toisen 3% voi olla kokonaishinnasta laskettu palkkio, jonka päälle tulevat vielä kaikki kulut. 

Säästä aikaa ja vaivaa käyttämällä kehittämäämme kiinteistönvälittäjien välityspalkkiovertailua maksutta. 

Välityspalkkio ja sitä koskeva lainsäädäntö

Välityspalkkioon liittyy jonkin verran lainsäädäntöä. Mainitsimme jo aikaisemmin tässä artikkelissa, että välittäjien velvollisuus kertoa palkkioistaan hinnastossa perustuu hintamerkintäasetukseen.

Itse välityspalkkiosta säädetään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Laissa kirjoitetaan kuitenkin itse välityspalkkiota koskien melko ympäripyöreästi kuten alla näkyy:

Välityspalkkion on oltava kohtuullinen ottaen huomioon välitystehtävän laatu, suoritettu työmäärä, välitystehtävän taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa ja muut seikat.

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä

Välityspalkkiosta säädetään myös laissa kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä vuodelta 1988. Tästä laissa löytyy välityspalkkiota koskien hyvin samankaltainen pykälä kuin laista kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä.

Lainsäädännössä viitataan välittäjän velvollisuuteen noudattaa hyvää välitystapaa, mutta mitä hyvä välitystapa on? Kiinteistönvälitysalan keskusliitto kuvaa tilannetta seuraavasti:

Välityslainsäädännössä säädetään, että kaikessa välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. Laissa ei ole tarkemmin määritetty sitä, mitä hyvällä välitystavalla käytännössä tarkoitetaan. Hyvä välitystapa on joustava normi ja se muotoutuu koko ajan. Siihen vaikuttavat muun muassa tuomioistuinten päätökset, kuluttajariitalautakunnan suositukset, viranomaisten ohjeet ja alan vakiintunut käytäntö.

Kiinteistönvälitysalan keskusliitto

Kiinteistönvälittäjien vertailu ja kilpailuttaminen

Entinen kiinteistönvälittäjä Roni Arvonen kirjoitti blogissaan miten halvan välittäjän valitseminen voi tulla myyjälle kalliiksi. Kiinteistönvälittäjien vertailussa kannattaakin huomioida paljon muutakin kuin pelkkä palkkio. Kirjoitimme tästä erillisen, kattavan tekstin: Opas kiinteistönvälittäjän kilpailuttajalle

Kun suunnittelet asunnon myyntiä, voimme auttaa sinua säästämään aikaa, rahaa ja hermoja kilpailuttamalla kiinteistönvälittäjät puolestasi, maksutta.