Varainsiirtovero tunnettiin aikoinaan nimellä leimavero, joka jäi kuitenkin historiaan uuden varainsiirtoverolain astuttua voimaan vuoden 1997 alusta. Varainsiirtovero on vero, jota maksetaan Suomessa mm. asunto-osakkeen ja kiinteistön myynnin yhteydessä. Veron maksaa ostaja ja varainsiirtovero on suurudeltaan tietty prosenttiosuus myytävän kohteen velattomasta kauppahinnasta. Veron suuruus määräytyy kaupan kohteesta riippuen. Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden osalta vero on 2 %, ja kiinteistöjen osalta 4 % kauppahinnasta.
Varainsiirtoveron maksaminen poikkeaa hieman eri tilanteissa. Esimerkiksi asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero maksetaan heti kaupantekotilaisuudessa, jos osakkeen myynnissä on mukana välittäjä. Jos välittäjää ei ole, varainsiirtovero on maksettava itse kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta.
Kiinteistöjen osalta varainsiirtoveron maksaminen on sidottu lainhuutoon. Kiinteistölle on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kiinteistön ostamisesta ja varainsiirtovero on maksettava viimeistään tässä yhteydessä.
Tässä artikkelissa käymme läpi yksityiskohtaisesti ja esimerkein höystettynä varainsiirtoveron maksamiseen liittyvät käytännöt erilaisissa tilanteissa. Artikkelissa esitellyt tilanteet ovat:
- Varainsiirtovero asunto-osakkeen kaupassa
- Varainsiirtovero ensiasunnon kaupassa
- Varainsiirtovero ensiasunnon kaupassa, jossa puolisot ostavat asunnon yhdessä
- Kiinteistön varainsiirtovero
Varainsiirtovero ja asunto-osake
Tyypillisin tilanne varainsiirtoveron kanssa on asunto-osakkeen kauppa, jossa ostajana ei ole varainsiirtoveron maksamisesta tietyin edellytyksin vapautuva ensiasunnon ostaja. Tällaisesta tilanteesta kerromme enemmän seuraavassa kappaleessa, mutta nyt käsittelyyn otetaan varainsiirtovero asunto-osakkeen oston yhteydessä, jossa ensiasunnon verohelpotus ei tule kyseeseen.
Asunto-osakkeesta maksettava varainsiirtovero on 2 prosenttia asunnon velattomasta kauppahinnasta.
Esimerkiksi 100 000 euron arvoisen asunnon varainsiirtovero lasketaan seuraavalla kaavalla:
Velaton hinta 100 000 euroa * 0,02 = varainsiirtovero 2 000 euroa.
Mikäli kyseessä on uudiskohde, laskukaava on tismalleen sama, mutta varainsiirtovero maksetaan siis aina velattomasta hinnasta, jolloin varainsiirtoveroon lasketaan mukaan myös yhtiölainaosuus.
Otetaan tästäkin esimerkkinä vaikkapa kerrostalohuoneisto, jonka myyntihinta on 50 000 euroa ja velkaosuus 200 000 euroa.
Laskelma menee siis näin:
Myyntihinta 50 000 euroa + velkaosuus 200 000 euroa * varainsiirtovero 0,02 (2%) = varainsiirtovero 5 000 euroa.
Uudiskohteen osalta ostaja ei siis pääse maksamaan pienempää varainsiirtoveroa kauppahinnan perusteella, vaan veron perusteena on aina velaton hinta, joka uudiskohteen osalta sisältää myös yhtiölainaosuuden.
Kannattaa myös huomioida, että esimerkiksi autotalliosakkeesta maksetaan erillinen varainsiirtovero, mikäli se ei kuulu kauppahintaan. Tällainen tilanne voi tulla usein eteen esimerkiksi uudiskohteen osalta, jossa samalla kertaa ostetaan myös autotalliosake.
Otetaan jälleen esimerkiksi myyntihinnaltaan 50 000 euroa maksava asunto-osake, jonka velkaosuus on 200 000 euroa ja kauppaan halutaan mukaan vielä 10 000 euroa maksavat autotalliosake.
Laskelma menee siis näin:
Myyntihinta 50 000 euroa + velkaosuus 200 000 euroa + autotalli 10 000 euroa * varainsiirtovero 0,02 (2%) = varainsiirtovero 5 200 euroa.
Varainsiirtovero ja ensiasunto
Ensiasuntoa ostavan kannattaa muistaa vapautuminen varainsiirtoveron maksamisesta, mikäli kaikki seuraavista ehdoista täyttyvät:
- Asunnon ostaja on kaupantekohetkellä 18-39-vuotias
- Asunnon ostaja omistaa kaupanteon jälkeen asunnosta 50 prosenttia tai enemmän
- Asunnon ostaja ostaa asunnon vakituiseksi asunnokseen ja muuttaa siihen kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta
- Asunnon ostaja ei ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 prosenttia enempää Suomessa tai ulkomailla
Vapautuakseen varainsiirtoveron maksamisesta kaikkien yllä mainittujen kriteerien on siis täytyttävä samanaikaisesti. Mikäli esimerkiksi kaikki muut kriteerit täyttyvät, mutta asunto ostetaan vaikkapa sijoitusasunnoksi, on varainsiirtovero maksettava.
Erikoismahdollisuus: ensiasunto ja ostajana pariskunta
Jos asunto-osakkeen ostajina on pariskunta ja kumpikin täyttää edellisessä kappaleessa kuvaillut varainsiirtoverottomuuden kriteerit, vapautuvat molemmat puolisot varainsiirtoveron maksusta.
Myös sellainen tilanne on mahdollinen, jossa pariskunnan toinen osapuoli on ostanut joskus aiemmin ensiasunnon ja täten hyödyntänyt varainsiirtoverottomuuden ja toinen ei. Tällaisissa vain toinen puolisoista maksaa veron.
Esimerkki:
Jos siis ensiasunnon hinta on 120 000 euroa ja toinen puoliso ei ole koskaan omistanut ensiasuntoa, toinen puoliso maksaa omasta osuudestaan (60 000 €) 2% varainsiirtoveron. Näin ollen veron suuruus on 1 200 euroa.
Varainsiirtoverolla on mahdollista tehdä myös täysin laillista kikkailua, mikäli asunnon ostajana sattuu olemaan alle 40-vuotias nuoripari, joista kumpikaan ei ole aiemmin ostanut ensiasuntoa. Tästä kikasta olemme kertoneet syvällisemmin artikkelissamme.
Lyhyesti idea on se, että ensiasunnokseen vaikkapa 120 000 euron hintaisen kerrostalokaksion ostaja pariskunta päättää, että toinen puoliso maksaa kodista 51% ja toinen vastaavasti 49%. Tällöin ainoastaan 51 prosenttia omistava joutuu varainsiirtoveron piiriin, jolloin varainsiirtovero lasketaan seuraavasti:
Asunnon hinta 120 000 euroa
Puolison osuus 51% 58 800 euroa
Varainsiirtovero 2% 1 176 euroa
Toinen puolisoista ei maksa varainsiirtoveroa lainkaan, koska omistaa alle 50% asunnosta ja muut kriteerit varainsiirtoverosta vapautumiseen ovat voimassa.
Muutaman vuoden kuluttua pariskunta ostaa puolta kalliimman asunnon, tällä kertaa omakotitalon hinnaltaan 240 000 euroa ja on toisen puolison vuoro käyttää vapautuksensa varainsiirtoverosta. Tällöin laskukaava menee seuraavalla kaavalla:
Asunnon hinta 240 000 euroa
Toisen puolison osuus 49% eli 117 600 euroa
Kiinteistön varainsiirtovero 4% eli 4 700 euroa
Yhteensä puolisot ovat maksaneet varainsiirtoveroa tällä kaavalla 5 876 euroa. Säästö on selvä:
Varainsiirtovero sallitulla omistussuhteiden kikkailulla 5 876 euroa
Varainsiirtovero perinteisellä tavalla:
Ensiasunnosta ei makseta varainsiirtoveroa
Uudesta omakotitalosta olisi maksettu varainsiirtovero 4% koko kauppahinnasta eli 9 600 euroa
Säästöä syntyy tällaisella tavalla siis 3 724 euroa.
Varainsiirtovero kiinteistöstä
Verottajan määritelmän mukaan kiinteistöjä ovat esimerkiksi tontti ja sillä sijaitseva omakotitalo tai kesämökki. Kiinteistö voi sijaita myös vuokramaalla, kuten vaikkapa kaupungin tai kunnan vuokratontilla.
Kiinteistön varainsiirtovero on tuplasti osakehuoneiston varainsiirtoveroa korkeampi eli 4 prosenttia.
Esimerkki:
Ostaja hankkii itselleen 150 000 euroa maksavan omakotitalon. Varainsiirtoveroa maksetaan 4 % mukaan eli laskukaava on 150 000 euroa * 0,04 (4%) = varainsiirtovero 6 000 euroa
Varainsiirtoveron maksaminen kiinteistöjen osalta poikkeaa merkittävästi asunto-osakkeiden kaupan yhteydessä maksettavasta varainsiirtoverosta. Mikäli asunto-osakkeen kaupanteossa on mukana välittäjä, maksetaan varainsiirtovero kaupantekotilaisuudessa. Jos välittäjää ei ole, varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden sisällä kaupanteosta.
Kiinteistön kaupassa varainsiirtoveron maksaminen on sidottu lainhuutoon. Lainhuutoa hakiessa on ensin annettava Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus ja tämän jälkeen maksettava varainsiirtovero. Mikäli ostajia on useampia, on jokaisen ostajan annettava oma ilmoituksensa ja maksettava oma osuutensa varainsiirtoverosta omalla, Verohallinnosta saatavalla viitenumerolla.
Lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppasopimuksen allekirjoittamisesta. Jotta lainhuuto tai vuokraoikeus voidaan kirjata, varainsiirtoveron on oltava maksettuna. Erillistä dokumenttia maksetusta varainsiirtoverosta ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, vaan tiedot veron suorituksesta siirtyvät automaattisesti Maanmittauslaitokselle.
Välittäjän rooli varainsiirtoveron maksamisessa
Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä auttaa ostajaa varainsiirtoveron maksamiseen liittyvissä asioissa. Asunto-osakkeiden kaupassa hyöty onkin merkittävä, sillä mikäli käytetään välittäjää, maksetaan varainsiirtovero saman tien kaupantekotilaisuudessa. Varainsiirtovero maksetaan kokonaisuudessa riippumatta siitä, maksetaanko tuossa tilaisuudessa koko kauppahinta vai ei. Kiinteistövälittäjän vastuuseen kuuluu maksusta huolehtiminen ja välittäjän on myös hoidettava ilmoitus Verohallinnolle. Tästä syystä erityisesti asunto-osakkeiden kaupassa ammattitaitoinen välittäjä on kullanarvoinen.
Sen sijaan kiinteistöjen ostamisessa varainsiirtoveron maksaminen on sidottu lainhuudon hakemiseen, jolloin varainsiirtoveron maksaminen jää ostajan vastuulle. Joka tapauksessa vero on maksettava viimeistään lainhuutoa hakiessa.