Asunnon myymiseen liittyy useimmiten veroseuraamuksia, jotka on hyvä ottaa selville jo ennen asunnon myyntiä. Yleisin veroerä asuntojen myyntiin liittyen on asunnon myynnin mahdollisesta voitosta maksettava luovutusvoittovero, jonka maksaa asunnon myyjä. Toinen asunnon myyntiin liittyvä veroerä on varainsiirtovero, joka puolestaan kuuluu ostajan maksettavaksi.
Sekä luovutusvoitto- että varainsiirtoveroon liittyy runsaasti verran yksityiskohtia, jotka kannattaa selvittää huolellisesti. Molempien verojen osalta on nimittäin mahdollista saada helpotuksia ja jopa vapautuksen kokonaan, mikäli tietyt kriteerit täyttyvät.
Tässä artikkelissa käymme syvällisemmin läpi luovutusvoittoveron sekä varainsiirtoveron pääperiaatteet. Kuka joutuu veroa maksamaan, millaisista summista kunkin veron osalta puhutaan sekä tietysti se tärkein eli millaisissa tilanteissa veron maksamisesta voi vapautua osittain tai jopa kokonaan.
Luovutusvoittovero maksetaan asunnon myyntivoitosta
Asunnon myynnissä kertaluontoisesti isoimmaksi verotuseräksi muodostuu luovutusvoittovero, joka maksetaan tilanteessa, jos asunto on myyty voitolla. Luovutusvoittoveron suuruus on 30 000 euron voittoon asti 30 prosenttia ja yli 30 000 euron summasta 34 prosenttia.
Luovutusvoittoveroa maksetaan siis ainoastaan asunnon myynnistä mahdollisesti tulevasta voitosta. Laskukaava on yksinkertainen eli asunnon myyntihinnasta vähennetään asunnon ostohinta, jolloin saadaan verotettava summa. Asunnon myyntihinnan laskemiseen voidaan käyttää myös hankintameno-olettamaa, jolloin asunnon ostohinta ei toimi veron laskemisen määreenä, vaan asunnon hinnaksi tulee laskennallinen prosenttiosuus myyntihinnasta. Jos asunto on hankittu alle 10 vuotta sitten, hankintameno-olettaman prosenttiosuus on 20 prosenttia myyntihinnasta. Jos asunto on puolestaan hankittu yli 10 vuotta sitten, hankintameno-olettama on 40 prosenttia myyntihinnasta.
Myyjä voi itse valita, soveltaako veron maksamiseen asunnon oikeaa myyntihintaa vai hankintameno-olettamaa.
Selvyyden vuoksi avataanpa tilannetta hieman kuvitteellisen esimerkin avulla:
Pentti on ostanut kaksi sijoitusasuntoa, toisen alle 10 vuotta sitten hintaan 100 000 euroa ja toisen 20 vuotta sitten hintaan 100 000 euroa. Pentti myy molemmat asunnon reippaalla voitolla eli kustakin asunnosta saadaan 200 000 euroa rahaa. Pentti ole koskaan asunut asunnoissa kahta vuotta yhtäjaksoisesti, joten asunnon myynti menee verokohtelun piiriin. Katsotaan seuraavaksi kumpaakin asuntoa erikseen.
Ensimmäinen asunto (alle 10 vuotta sitten ostettu)
Ostohinnan perusteella laskettu veroseuraamus on myyntihinta – ostohinta eli 200 000 – 100 000 euroa eli verotettavan voiton osuus on 100 000 euroa.
Hankintameno-olettaman perusteella laskettu veroseuraamus on myyntihinta – 20% myyntihinnasta hankintameno-olettamana eli 200 000 – 40 000 euroa eli verotettavan voiton osuus on 160 000 euroa.
Tulos on siis se, että Pentin kannattaa laskea asunnon veroseuraamus alkuperäisen ostohinnan perusteella.
Toinen asunto (yli 10 vuotta sitten ostettu)
Ostohinnan perusteella laskettu veroseuraamus on myyntihinta – ostohinta eli 200 000 – 100 000 euroa eli verotettavan voiton osuus on 100 000 euroa.
Hankintameno-olettaman perusteella laskettu veroseuraamus on myyntihinta – 40% myyntihinnasta hankintameno-olettamana eli 200 000 – 80 000 euroa eli verotettavan voiton osuus on 120 000 euroa.
Tulos on jälleen se, että Pentin kannattaa laskea asunnon veroseuraamus alkuperäisen ostohinnan perusteella.
Hankintameno-olettama sopiikin paremmin esimerkiksi perintökohteiden myyntiin, jolloin alkuperäistä hankintahintaa ei välttämättä ole edes tiedossa. Tällaisissa tilanteissa talo voi olla esimerkiksi rakennettu aikapäiviä sitten itse, jolloin hankintahinnan määrittely on vaikeaa.
Miten asunnon voi myydä verovapaasti?
Luovutusvoittoveroon liittyy kuitenkin merkittävä verohuojennus, joka koskee tilannetta, jossa asunnon myyjä tai myyjän perhe on käyttänyt asuntoa perheen asuntona vähintään kahden vuoden ajan.
Yksiselitteisesti verovapauden saa siis oman kodin myynnistä, jos siellä on asuttu yhteen putkeen vähintään kahden vuoden ajan. Lähtökohtana on se, että yksittäinen henkilö tai perhe voi käyttää vakituisena asuntona vain yhtä asuntoa kerrallaan. Verovapaus on kuitenkin mahdollinen esimerkiksi tilanteessa, jossa perhe on asunut kaksi vuotta yhdessä asunnossa, laittanut sen sitten vuokralle ja muuttanut toiseen asuntoon. Verovapaus ei vaadi siis asumista asunnossa juuri myyntihetkellä, kunhan vain kahden vuoden sääntö täyttyy omistusoikeuden aikana.
Jos puolisoilla on eri kotikunta, on oikeuskäytännössä tällaisten tilanteiden varalle sovellettu verovapaussäännöstä eli molemmat asunnot ovat luovutusvoittoverosta vapaita, kunhan vain edelleen kahden vuoden sääntö täyttyy.
Sen sijaan tilanne, jossa perheellä on sijoitusasunto, jossa esimerkiksi perheen lapsi asuu kahden vuoden ajan opiskelemassa, ei täytä verovapaan myynnin kriteerejä. Niin ikään verovapauden piiriin eivät kuulu verovelvollisen muutkaan asunnot tai loma-asunnot vaan näistä on normaalisti maksettava luovutusvoittovero.
Luovutusvoitto on kokonaan verovapaa, jos verovelvollisen käytössä on vähintään puolet asunnosta. Jos asumiskäyttöä on alle puolet, verovapaata on vain kyseistä käyttöä vastaava osuus.
Luovutusvoiton verotuksessa on myös erilaisia säännöksiä osaomistusasuntoihin ja esimerkiksi tilapäisiin poissaoloihin liittyen. Näistä kannattaa lueskella tarkemmat säädökset suoraan verottajan erittäin kattavista ohjeista.
Varainsiirtoveron maksaa asunnon ostaja
Toinen keskeinen asunnon myyntiin ja ostamiseen liittyvä vero on varainsiirtovero, jonka maksaa lähtökohtaisesti asunnon ostaja. Varainsiirtovero on sidottu asunnon ostohintaan tietyn prosenttiosuuden mukaisesti. Asunto-osakkeiden eli käytännössä kerrostalo tai rivitalo-osakkeen osalta varainsiirtovero on kaksi prosenttia ja kiinteistöjen, kuten tonttien ja omakotitalojen varainsiirtovero on neljä prosenttia.
Varainsiirtoveron maksamiseen liittyy lukuisia eri tilanteita, joissa varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa. Puhtaan asuntokaupan näkökulmasta keskeisin tilanne on ensiasunnon ostaminen tilanteissa, joissa tietyt ehdot täyttyvät. Muita ehtoja ovat muun muassa veron määrän jääminen alle 10 euroon, asumisoikeusasunnon myynti sekä lahjaksi, testamentilla, perintönä tai osituksessa saatu omaisuus. Tarkempia ohjeita erityissäännöistä löytyy jälleen verottajan ohjeista.
Tässä artikkelissa keskitymme puhtaasti varainsiirtoveron verovapauteen tilanteissa, joissa asunnon ostaja on ostanut ensiasunnon. Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa tilanteissa, joissa ostaja on kaupanteon hetkellä 18-39-vuotias, kaupan jälkeen omistusosuus on vähintään 50 prosenttia asunnosta, asunto ostetaan vakituiseksi asunnoksi ja siihen muutetaan kuuden kuukauden sisällä kaupanteosta sekä se, ettei ostaja ole omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 prosenttia tai enempää.
Kun verottajan ohjeita lukee tarkalla silmällä, huomaa varainsiirtoverossa pienen kikkailun mahdollisuuden. Mahdollinen tilanne on esimerkiksi sellainen, jossa nuoripari ostaa ensiasunnon ja pariskunnan toinen osapuoli ottaa asunnosta nimiinsä 51 prosenttia ja toinen osapuoli 49 prosenttia. Näin ollen toinen maksaa puolikkaastaan varainsiirtoveron ja toinen ei ole vieläkään virallisesti ensiasunnon omistaja. Myöhemmin kalliimpaan asuntoon muutettaessa toisen puolison ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Tarkemmin tästä pienestä varainsiirtoverokikasta voit lukea artikkelistamme.
Mikäli et ole tehnyt asuntokauppoja viimeisten vuosien aikana, kannattaa muistaa, että varainsiirtoveron maksamisen prosessi on muuttunut marraskuussa 2019. Veron prosenttiosuudet ovat säilyneet samana, mutta nykyisin vero maksetaan verottajan OmaVero-palvelussa.
Aiemmin asuntokauppojen yhteydessä varainsiirtoveroilmoitus tehtiin paperimuodossa ja maksu suoritettiin tilisiirrolla. Nykyisin ilmoitus ja maksu tehdään siis OmaVeron nettipalvelussa. Ostajan tulee antaa oma ilmoitus ja mikäli ostajia on useampia, jokaisen ostajan on annettava oma ilmoitus, joka on muutos aiempaan käytäntöön. Mikäli käytät kiinteistönvälittäjää asuntokauppoihin, ei muutoksesta tarvitse huolehtia, sillä välittäjä hoitaa ilmoituksen Verohallintoon kuten aiemmassakin mallissa.
Ammattilainen auttaa verotuksen kiemuroissa
Jos asuntokaupan verotusviidakko tuntuu edelleen sekavalta, fiksu valinta on ottaa asuntokauppaan avuksi ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä. Kiinteistönvälittäjä osaa kertoa myös asuntojen verokohtelun ajantasaisesta tilanteesta, vaikka tietysti vastuu verojen maksamisesta on tilanteesta riippuen asunnon ostajalla tai myyjällä. Ammattitaitoinen välittäjä osaa kuitenkin vuorenvarmasti neuvoa ainakin oikeaan osoitteeseen verokohtelun selvittämiseksi. Välittäjää ei muuten kannata valita summamutikassa, vaan fiksu tapa säästää selvää rahaa on kilpailuttaa välittäjä ennen asunnon myyntiä.