Asuntokauppalaki on keskeinen laki asuntojen myynnin ja ostamisen näkökulmasta. Asunto on hankintana mittava investointi ja valitettavasti kaupanteossa voi vastaan tulla myös tilanteita, joissa myyjän ja ostajan intressit eivät kohtaa. Asuntokauppalakiin kannattaakin tutustua hyvissä ajoin ennen kaupantekoa, jotta sekä myyjänä että ostajana olet tietoinen siitä, mitkä asiat ovat olennaisia, jotta mahdollisilta epäselvyyksiltä ja riidoilta voisi välttyä.
Aivan aluksi on syytä selvittää, mitä ja minkälaisia tilanteita asuntokauppalaki koskee. Laissa määritelty soveltamisala on määritelty koskemaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Laissa määritellään myös ostajan oikeudellisen aseman suojaamista uuden asunnon rakentamisvaiheessa.
Laissa on määritelty myös hyvin selkeästi myös se, millaisia tilanteita laki ei koske. Laki ei koske esimerkiksi vuokrasopimusta, asumisoikeusasunto sekä erilaisia aikaosuusasuntoja (kuten vaikkapa lomaosakkeita). Sen sijaan lain soveltamisalaan kuuluvat perinteisten asunto-osakkeiden lisäksi myös osaomistusasuntoa.
Tässä artikkelissa käymme läpi asuntokauppalain tärkeimmät kohdat ostajan ja myyjän näkökulmasta. Tällaisia kohtia ovat erityisesti:
- Ostajan suojaaminen asunnon rakennusvaiheessa
- Varausmaksu ja käsiraha
- Uuden asunnon kauppaan liittyvät säännökset
- Käytetyn asunnon kauppaan liittyvät säännökset
Lisäksi asuntokauppalaissa säädetään myös erinäisistä muista asioista, kuten vaikkapa asunnon ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuusta sekä erinäisistä muista säännöksistä. Tässä artikkelissa keskitymme kuitenkin asuntokauppalain pääkohtiin.
Ostajan suojaaminen asunnon rakennusvaiheessa
Asunto-osakkeen ostaminen voi tulla nykyisin yhä useammin eteen tilanteissa, joissa asuntokaupat osakkeesta tehdään ennen kuin asuntoa on edes aloitettu rakentamaan. Tällöin puhutaan uudiskohteista ja tällaisia kauppoja varten on asuntokauppalaissa hyvin selkeät ohjeet erityisesti ostajan suojaamisen näkökulmasta.
Asuntokauppalain 2. luku on pyhitetty kokonaan säännöksille ostajan suojaamiseksi rakennusvaiheessa. Luvun säännöksiä sovelletaan sellaisessa tilanteessa, jossa asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajille ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt asuinhuoneistot käyttöön otettavaksi. Tällainen tilanne on esimerkiksi ennakkomarkkinoinnissa olevat asunnot, joista voidaan tehdä kauppoja jo ennen kohteen valmistumista.
Ostajan näkökulmasta asuntokauppalain 2. luvun säännöksistä tärkeimpiä ovat esimerkiksi kauppasopimuksen sisältö, jossa on määriteltävä kauppahinnan ja velattoman hinnan lisäksi myös valmistumisen ajankohta tai ainakin arvio valmistumisesta. Lisäksi kauppasopimuksesta pitää ilmetä muun muassa vakuudet, jotka on otettu suojaamaan yhtiötä.
Ostajan on hyvä huomioida myös se, että perustajaosakas, eli useimmissa tilanteissa rakennuttaja tai myyjä, on velvollinen huolehtimaan siitä, että ostajien hyväksi on otettava vakuutus tai panttitakaus. Tällainen toimenpide suojaa ostajaa tilanteessa, jossa asunto ei vaikkapa valmistuisikaan tai edessä olisi syystä tai toisesta esimerkiksi rakentajan konkurssi. Tällaisen vakuutuksen tai takauksen voimassaolo on peräti 10 vuotta rakennuksen käyttöönotosta.
Varausmaksu ja käsiraha
Asuntokauppalain 3. luvussa säädellään varausmaksuun, käsirahaan ja erilaisiin vakiokorvauksiin liittyvästä säännöstöstä. Sekä ostajan että myyjän kannalta tärkein asia on mainittu jo luvun 3. pykälässä, jossa määritellään käsirahan merkitys. Käsiraha on ensinnäkin laskettava osaksi kauppahintaa, mikäli kauppa syntyy. Jos kauppa ei synny tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjä saa pitää käsirahan, jollei laissa erityisesti muuta säädetä. Samalla tavalla suojellaan myös ostajaa eli myyjän on viipymättä palautettava käsiraha, jos kauppa jää syntymättä myyjän puolella olevasta syystä. Lisäksi myyjää koskee vielä ankarampi ehto, joka koskee tilannetta, jossa myyjä ei suostu kaupantekoon hyväksytystä tarjouksesta huolimatta. Tällöin myyjän on palautettava käsiraha ja maksettava hyvityksenä vielä käsirahaa vastaava määrä.
Myyjä ei käsirahan vastaanottamisen jälkeen saa ottaa päällekkäisiä käsirahoja. Laissa on määritelty myös käsirahan maksimisumma, joka voi olla enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.
Uuden asunnon kauppa
Asuntokauppalain 4. luvussa säännellään uuden asunnon kauppaan liittyvistä asioista. Luvun säännöksiä sovelletaan siis tilanteessa, jossa asunto on jo valmis, mutta asunto-osake on uusi. Ostajan näkökulmasta tärkeintä on huomata luvussa mainittu pakottavuus, jonka mukaan sellainen sopimusehto, joka poikkeaa luvussa mainituista ehdoista kuluttajan vahingoksi, on mitätön. Tällä halutaan suojata uuden asunnon ostajaa mielivaltaisilta sopimusehdoilta.
Lisäksi luvussa säännellään muun muassa asunnon luovutuksesta ja sen ajankohdasta sekä esimerkiksi asunnosta aiheutuvista kustannuksista. Nyrkkisääntönä kustannusten osalta on se, että myyjä vastaa kustannuksista kuten vastikkeista kaupantekoon asti ja ostaja sen jälkeisistä kustannuksista.
Uuden asunnon kaupassa on myös mahdollista joutua tilanteeseen, jossa asunnon valmistuminen viivästyy. Tällaisissa tilanteissa ostajaa suojellaan hyvin vahvasti ja lakiin on kirjattu muun muassa säännökset ostajan oikeudesta pidättäytyä maksusta tietyin edellytyksin viivästystilanteessa. Ostajalla on myös tietyissä tilanteissa mahdollisuus purkaa kauppa kokonaan myyjän viivästyksen vuoksi. Sopimusrikkomuksen on kuitenkin oltava olennainen, joten kovin kevyin perustein purkua ei tulisi harkita.
Uuden asunnon kauppaa koskevat asuntokauppalain säännökset ovat massiivisin osan asuntokauppalakia. Luvussa on peräti 41 pykälää, jossa käsitellään yllä mainittujen asioiden lisäksi myös muun muassa asuntoa koskevista virheistä.
Luvussa on myös ostajaa koskevia velvollisuuksia, joita ovat esimerkiksi ostajan velvollisuus maksun suorittamiseen, kaupan peruuttamisen kustannuksista ostajasta johtuvista syistä sekä myyjän vahingonkorvausoikeudesta.
Kokonaisuudessaan on kuitenkin huomioitava, että uuden asunnon kaupan säännökset on tehty ensisijaisesti suojaamaan ostajan oikeuksia. Täysin vapaasti ei kuitenkaan ostajakaan voi toimia, jolloin myyjän suojaamiseksi on säädetty myös riittävän järeistä toimenpiteistä.
Käytetyn asunnon kauppa
Asuntokauppalain 6. luvussa säädetään puolestaan käytetyn asunnon kaupasta. Kun uuden asunnon kaupassa säännökset olivat ostajan puolelta pakottavia, käytetyn asunnon kanssa sopimusvapaus on merkittävästi isompi. Kannattaa kuitenkin huomioida, että mikäli käytetyn asunnon myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, kuluttajan vahingoksi tehty sopimusehto on mitätön.
Sen sijaan kahden kuluttajan välisessä kaupassa luvun säännöksistä voidaan tietyin edellytyksin poiketa, kuitenkin tiukasti määritellyin rajoituksin. Tällaiset rajoitukset suojaavat erityisesti ostajaa, jonka oikeuksia ei voi heikentää rajattomasti.
Käytetyn asunnon kauppaa koskevassa luvussa säännellään uuden asunnon kaupan tavoin asunnon kustannuksista. Nyrkkisääntönä on tietysti se, että asunnon kustannukset ennen kauppaa kuuluvat myyjälle ja kaupan jälkeen ostajalle.
Sekä ostajan ja myyjän näkökulmasta tärkeimmät pykälät koskevat kuitenkin käytetyn asunnon virhettä. Myyjän näkökulmasta tärkeää on kertoa kaikki mahdolliset asiat asunnosta ja sen kunnosta, myös asunnon virheistä. Ostaja ei puolestaan voi kaupanteon jälkeen vedota virheeseen, jonka voidaan olettaa olleen hänen tiedossaan kauppaa tehdessä. Olennaista on lain sanamuoto olettaa, joka tarkoittaa, että ostajan tiedonottovelvollisuus on myös kohtalaisen laaja, eli kaupan kohteiden virheiden selvittely on osin myös ostajan vastuulla.
Virheiden lisäksi luvussa käsitellään laajasti paitsi ostajan oikeutta perua kauppa, myös myyjän vastaavaa oikeutta. Käytännössä myyjän purkuoikeus koskee pääosin tilannetta, joka perustuu ostajan maksuviivästykseen
Lopuksi
Asuntokauppalaki on laaja lakikokokonaisuus. Tätä artikkelia ei pidä ottaa lakineuvona vaan ainoastaan yleisluonteisena katsauksena asuntokauppalakiin. Lain luvuissa on lukuisia eri pykäliä ja alakohtia, joissa määritellään yksityiskohtaisesti tilanteita, jotka voivat koskea sekä ostajaa että myyjää.
Kannattaa myös muistaa, että ammattitaitoinen kiinteistövälittäjä on myös asuntokauppalain asiantuntija. Kiinteistönvälittäjä on sekä myyjän että ostajan apuna ennen ja myös myynnin jälkeisissä ongelmatilanteiden purussa. Viimekätinen ongelmanratkaisuinstanssi on kuitenkin paikallinen oikeusaste.