Asunnon myynti voi tuntua monimutkaiselta, mutta oikeilla tiedoilla ja valmistautumisella se sujuu helposti. Tässä tiivistetty opas yleisimpiin kysymyksiin ja vaiheisiin:
- Hinnoittelu: Selvitä alueesi markkinahinnat ja käytä ammattilaisen apua.
- Myyntitapa: Myy asuntosi itse tai valitse kiinteistönvälittäjä (2–4 % palkkio)
- Valmistelut: Kerää asiakirjat (kuten isännöitsijäntodistus) ja tee pieniä parannuksia asuntoosi
- Markkinointi: Panosta laadukkaisiin kuviin ja ilmoituksiin (esim. Oikotie.fi, Etuovi.com).
- Ostotarjoukset: Arvioi tarjoukset huolellisesti ja varaudu neuvottelemaan tarvittaessa.
- Kustannukset: Varaudu välityspalkkioihin, veroihin ja muihin kuluihin.
- Juridiset vaiheet: Huolehdi tiedonantovelvollisuudestasi ja asiakirjojen oikeellisuudesta.
- Muutto ja luovutus: Suunnittele muutto ajoissa.
Tärkeintä on realistinen hinnoittelu, huolellinen valmistautuminen ja selkeä viestintä ostajien kanssa. Näillä vinkeillä myyntiprosessi sujuu tehokkaasti alusta loppuun.
Mitä kannattaa ottaa huomioon asunnon myynnissä?
1. Miten hinnoitella asunto oikein
Asunnon myynnissä hinnoittelu on yksi tärkeimmistä vaiheista.
Mitkä asiat vaikuttavat asunnon arvoon?
Asunnon arvo muodostuu useista tekijöistä. Tässä muutamia keskeisimpiä:
| Asia | Vaikutus arvoon |
|---|---|
| Sijainti | Läheisyys palveluihin, julkiseen liikenteeseen ja kouluihin |
| Asunnon kunto | Tehdyt remontit ja yleinen siisteys |
| Taloyhtiön tila | Tulevat remontit ja taloudellinen tilanne |
| Markkinatilanne | Kysynnän ja tarjonnan suhde alueellasi |
Miten määritellä oikea hinta?
Oikean hinnan määrittelyssä kannattaa hyödyntää erilaisia työkaluja ja asiantuntijoita.
Ammattilaisen apu:
- Pyydä arvio useammalta kiinteistönvälittäjältä ja vertaa heidän näkemyksiään.
- Hyödynnä välittäjien paikallistuntemusta ja tilastoja.
Verkkopalvelut ja tilastot:
- Tarkista aiemmin toteutuneiden kauppojen hintatiedot.
- Katso alueesi keskimääräinen neliöhinta.
- Seuraa markkinoiden kehitystä esimerkiksi Etuovessa.
Kun hinta alkaa hahmottua, voit päättää, hoidatko asunnon myynnin itse vai käytätkö kiinteistönvälittäjää.
2. Itse vai välittäjän kautta myynti
Asunnon myynti voi onnistua sekä omatoimisesti että kiinteistönvälittäjän avulla. Molemmissa vaihtoehdoissa on kuitenkin omat vahvuutensa ja haasteensa.
Miksi valita kiinteistönvälittäjä?
Kiinteistönvälittäjä voi tehdä myyntiprosessista huomattavasti sujuvamman. Tässä muutamia keskeisiä etuja:
| Etu | Käytännön merkitys |
|---|---|
| Ammattitaito | Syvällinen markkinatuntemus, oikea hinnoittelu ja neuvottelutaidot |
| Ajansäästö | Näytöt, paperityöt ja ostajien kanssa käytävät keskustelut hoidetaan puolestasi |
| Laajempi ostajakunta | Välittäjän verkostot ja tehokkaat markkinointikanavat ovat käytössäsi |
| Juridinen varmuus | Dokumentit ja lakisääteiset sopimukset ovat varmasti kunnossa |
| Ammattimainen markkinointi | Korkealaatuiset kuvat ja monipuolinen näkyvyys eri kanavissa |
Tilastojen mukaan Suomessa 90 % asuntokaupoista hoidetaan välittäjän kautta. Näin myytävät kohteet menevät usein kaupaksi nopeammin ja paremmalla hinnalla.
Jos päädyt myymään itse, kannattaa varautua haasteisiin, kuten:
- Rajalliset markkinointimahdollisuudet
- Juridisten asioiden hoitaminen ilman asiantuntijan apua voi olla haasteellista
- Ajan löytäminen asuntonäyttöihin ja ostajien kysymyksiin vastaamiseen
- Neuvottelukokemuksen puute
Miten valita oikea välittäjä?
Mitä kannattaa ottaa huomioon:
- Välittäjän LKV-pätevyys ja ammattiosaaminen
- Paikallistuntemus ja kokemus samankaltaisista kohteista
- Palkkion suuruus (yleensä 2–5 % myyntihinnasta)
- Markkinointisuunnitelman laatu ja käytetyt kanavat
- Asiakaspalautteet ja suositukset
Palvelut, kuten Asuntojenmyynti.fi, tarjoavat mahdollisuuden vertailla välittäjiä ja heidän palkkioitaan ilmaiseksi. Palvelusta saat tarjouksen neljältä välittäjältä, ja voit arvioida kuka välittäjistä sopisi sinulle parhaiten.
Kun oikea välittäjä on valittu tai päätös itsemyynnistä tehty, seuraava vaihe on asunnon valmistelu myyntiä varten.
3. Asunnon valmistelu myyntiä varten
Asunnon huolellinen valmistelu voi tehdä suuren eron myyntiprosessissa. Hyvin viimeistelty koti ei vain houkuttele ostajia, vaan voi myös nopeuttaa kauppaa ja nostaa kauppahintaa.
Kodin parannukset, jotka kannattaa tehdä
Panosta toimenpiteisiin, jotka tuovat parhaan vastineen rahalle.
| Parannuskohde | Vaikutus myyntiin | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Keittiö | Nostaa arvoa selvästi | Valitse ajattomia ratkaisuja |
| Kylpyhuone | Vetää ostajia puoleensa | Toteutuksen laatu ratkaisee |
| Lattiat | Kohentaa yleisilmettä | Neutraalit sävyt toimivat parhaiten |
| Maalaus | Edullinen mutta tehokas keino | Muista sekä sisä- että ulkopinnat |
| Piha-alue | Luo ensivaikutelman | Pihan helppohoitoisuus on plussaa |
Jos budjetti on tiukka, keskity näkyvimpiin ja helpoimmin toteutettaviin korjauksiin:
- Korjaa rikkinäiset kalusteet ja varmista ovien sekä lukkojen toimivuus.
- Siisti seinäpinnat ja maalaa tarvittaessa.
- Päivitä valaistus, jos se kaipaa parannusta.
Stailaus: Tee kodista houkutteleva
Stailauksen tarkoitus on luoda tila, jossa ostajat voivat kuvitella itsensä asumassa. Tämä vaatii huolellista suunnittelua ja hieman vaivannäköä.
Tärkeimmät stailauksen vaiheet:
1. Siivous ja järjestely
Pidä erityisesti keittiö ja kylpyhuone tip-top-kunnossa, sillä ne ovat ostajille usein tärkeimmät tilat.
2. Henkilökohtaisten tavaroiden pois siirtäminen
Vie henkilökohtaiset esineet pois, kuten valokuvat ja muut henkilökohtaiset esineet, jotta tila tuntuu neutraalilta.
3. Valaistuksen parantaminen
Avaa verhot ja päästä luonnonvaloa sisään. Lisää tarvittaessa lämpimänvärisiä valaisimia, jotka tekevät tilasta kutsuvan.
Kuvien ja virtuaaliesittelyiden merkitystä ei voi myöskään korostaa liikaa. Hyvä yleisilme ja laadukkaat kuvat herättävät ostajien kiinnostuksen heti. Kun koti on stailattu huolella, seuraava vaihe on varmistaa, että myyntiprosessin muut vaiheet sujuvat yhtä hyvin.
4. Asunnon myynnin juridiset vaiheet
Tarvittavat asiakirjat
Asunnon myynti edellyttää useiden asiakirjojen hankkimista ennen prosessin aloittamista.
| Asiakirja | Käyttötarkoitus ja huomioitavaa |
|---|---|
| Kauppakirja ja kiinteistötodistus | Kaupan ehdot ja omistusoikeuden todistus (oltava alle 3 kk vanha) |
| Kuntotutkimusraportti | Kuvaa asunnon kunnon (suositeltava) |
| Remontointitodistukset | Tehdyt muutostyöt ja niihin liittyvät luvat |
Ostajalle ilmoitettavat tiedot
Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikista olennaisista vioista ja puutteista. Näitä voivat olla esimerkiksi:
- Tiedossa olevat viat ja puutteet
- Kosteusvauriot ja rakenteelliset ongelmat
- Tulevat remontit tai korjaustarpeet
- Mahdolliset häiriötekijät, kuten melu tai naapuruston ongelmat
Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa oikeudellisiin riitoihin ja mahdollisiin taloudellisiin seuraamuksiin. Ostajalla on oikeus hakea korvauksia tai jopa purkaa kauppa tietyissä olosuhteissa. Niinpä rehellisyys kannattaa!
Kaupanvahvistajan rooli
Kiinteistökaupoissa tarvitaan kaupanvahvistaja, joka varmistaa kaupan laillisuuden ja rekisteröi sen viranomaisille. Asunto-osakekaupoissa tätä ei tarvita, vaan pankin tai kiinteistönvälittäjän todistus kaupasta riittää.
Vinkki myyjälle: Säilytä kaikki viestintä ja asiakirjat huolellisesti, varmista sopimusten asianmukaiset allekirjoitukset ja konsultoi tarvittaessa lakimiestä tai asiantuntevaa kiinteistönvälittäjää.
Kun juridiset vaiheet on hoidettu kuntoon, myyntiprosessi etenee sujuvammin ja ostajien luottamus kasvaa. Seuraavaksi onkin aika keskittyä markkinointiin ja ostotarjousten käsittelyyn.
Kilpailuta kiinteistönvälittäjä tästä!
5. Asunnon myyntiajan arviointi
Kun asunto on valmisteltu ja hinnoiteltu, on aika arvioida, kuinka nopeasti se todennäköisesti myydään.
Markkinatilanne ja myyntiaika
Markkinatilanne vaikuttaa suuresti myyntiaikaan. Myyjän markkinassa, jossa kysyntä on tarjontaa suurempi, asunnot vaihtavat omistajaa nopeasti. Toisaalta ostajan markkinassa, jossa tarjontaa on enemmän kuin kysyntää, myyntiajat voivat venyä huomattavasti.
| Markkinatilanne | Tyypillinen myyntiaika |
|---|---|
| Myyjän markkina | 2–4 viikkoa |
| Tasapainoinen markkina | 1–3 kuukautta |
| Ostajan markkina | 3–6 kuukautta tai pidempään |
Kevät ja alkukesä ovat yleensä kiireisintä aikaa asuntokaupassa, kun taas talvella myyntiajat ovat yleensä pidempiä.
Keinot myyntiajan lyhentämiseen
Jos haluat nopeuttaa asuntosi myyntiä, on siihen useita käytännön keinoja:
Huolellinen valmistelu:
- Siivoa asunto perusteellisesti ja järjestä tavarat siististi ja symmetrisesti.
- Tee pieniä korjauksia asuntoon, mitkä parantavat ensivaikutelmaa.
- Stailaa asunto houkuttelevaksi ostajia varten.
Ammattitaitoinen myyntiprosessi:
- Hinnoittele asunto realistisesti markkinatilanteen mukaan.
- Hyödynnä kokeneen kiinteistönvälittäjän osaamista.
- Käytä monipuolista markkinointia, kuten sosiaalista mediaa.
- Järjestä asuntoesittelyjä joustavasti, jotta mahdollisimman moni pääsee tutustumaan asuntoosi
Muista myös tarkistaa, että kaikki tarvittavat juridiset asiakirjat ovat kunnossa ennen myynnin aloittamista. Kun nämä valmistelut on hoidettu, voit siirtyä seuraavaan vaiheeseen eli myyntiprosessin kustannusten arviointiin.
6. Asunnon myynnin kustannukset
Asunnon myyntiin liittyy monia kuluja, jotka kannattaa ottaa huomioon budjetoinnissa. Näin vältyt ikäviltä yllätyksiltä ja voit suunnitella myyntiprosessin paremmin.
Välittäjän palkkiot ja palvelumaksut
Välittäjän palkkio on yksi suurimmista menoeristä, ja se määräytyy yleensä myyntihinnan mukaan. Yleisesti ottaen se on noin 2-5% myyntihinnasta.
Kun valitset välittäjää, ota huomioon paitsi palkkio myös hänen kokemuksensa ja tarjoamiensa palveluiden laajuus.
Verot ja muut kulut
Pääomavero myyntivoitosta on toinen merkittävä menoerä. Vero on 30 % alle 30 000 euron voitoista ja 34 % tämän ylittävältä osalta. Verovelvollisuus määräytyy omistusaikasi, asumisen keston, myyntivoiton ja mahdollisten remonttikulujen perusteella. Oman asunnon myynnin voitosta ei yleensä joudu maksamaan veroa, jos siinä on asunut yli kaksi vuotta.
Lisäkuluja voivat aiheuttaa esimerkiksi:
- Stailaus, kuntotarkastus ja energiatodistus
- Remontit ja korjaukset
- Muuttopalvelut ja väliaikainen säilytys
Kulujen pienentämiseksi kannattaa kilpailuttaa välittäjät ja vertailla palveluntarjoajia huolellisesti. Tarkista myös mitä välityspalkkio sisältää, jotta vältyt ylimääräisiltä lisämaksuilta.
Kun budjetti on kunnossa, voit keskittyä varmistamaan, että markkinointisi tavoittaa oikeat ostajat.
Asunnon myyntikustannuksissa yleinen virhe on unohtaa budjetoida yllättävien kulujen varalle. Varaudu aina 1–2 % ylimääräisiin kustannuksiin myyntihinnan päälle mahdollisten korjausten tai muiden yllättävien kulujen varalta
7. Asunnon markkinointi
Tehokas markkinointi lähtee liikkeelle oikeasta hinnoittelusta ja huolellisesta valmistelusta. Hyvin toteutettu markkinointi tavoittaa oikeat ostajat ja voi nopeuttaa myyntiprosessia huomattavasti.
Missä asunto kannattaa ilmoittaa
Suomessa kaksi suosituinta myyntikanavaa ovat Oikotie.fi ja Etuovi.com. Näillä alustoilla on laaja käyttäjäkunta, mikä tekee niistä erinomaisia vaihtoehtoja asunnon myynnille.
| Markkinointikanava | Edut |
|---|---|
| Oikotie.fi | Laaja käyttäjäkunta, monipuoliset hakutoiminnot |
| Etuovi.com | Hyvät vertailumahdollisuudet, vahva brändi |
Kuvat ja esittely
Ammattitasoiset kuvat ja virtuaaliesittelyt ovat nykyään äärimmäisen tärkeitä. Niiden avulla:
- Herätät enemmän kiinnostusta ostajien keskuudessa
- Parannat asunnon ensivaikutelmaa
- Lyhennät myyntiin kuluvaa aikaa
Virtuaaliesittelyjen merkitys on myös kasvanut. Peräti 71 % ostajista pitää niitä erittäin hyödyllisinä asunnon arvioinnissa.
Hyvä asuntoilmoitus sisältää seuraavat tiedot:
- Asunnon perustiedot (koko, huoneluku, rakennusvuosi)
- Alueen palvelut ja liikenneyhteydet
- Plussat, kuten parveke, sauna tai oma piha
- Tehdyt remontit ja asunnon tekniset yksityiskohdat
Lisäksi kannattaa käyttää hakusanoja, kuten "asunto myytävänä [kaupunginosa]", parantaaksesi ilmoituksen näkyvyyttä hakutuloksissa.
Kun markkinointi on hoidettu hyvin, seuraava vaihe on ostotarjousten käsittely ja hintaneuvottelut.
8. Tarjousten käsittely ja hintaneuvottelut
Ostotarjousten arviointi
Ostotarjousten tarkka arviointi on yksi asuntokaupan tärkeimmistä vaiheista. Hyvin suunniteltu markkinointi ja realistinen hinnoittelu lisäävät mahdollisuuksia saada houkuttelevia tarjouksia.
| Tarkastettava tekijä | Mitä huomioida? |
|---|---|
| Tarjoushinta | Onko se linjassa markkinahinnan ja pyyntihinnan kanssa? |
| Aikataulu | Sopivatko kaupan ja muuttosi aikataulut yhteen? |
| Ehdot (maksu- ja muut ehdot) | Sisältääkö tarjous lainaehtoja tai kuntotarkastuksia? |
Kiinteistönvälittäjät suosittelevat tavallisesti tarkastelemaan tarjouksia kokonaisuutena, ei pelkästään hinnan perusteella. Esimerkiksi käteisostajan hieman matalampi tarjous voi olla houkuttelevampi kuin korkeampi tarjous, jossa on paljon ehtoja.
Hintaneuvottelujen käyminen
Hintaneuvottelut vaativat hyvää valmistautumista ja alueen markkinatilanteen tuntemista. Neuvotteluissa kannattaa:
- Perustaa hintapyyntö alueen vertailuhintoihin: Tämä antaa realistisen alun keskusteluille.
- Varautua neuvotteluvaraan: Yleensä 5-10% on sopiva neuvotteluvara.
- Dokumentoida kaikki sovitut asiat kirjallisesti: Tämä vähentää mahdollisia väärinkäsityksiä ja varmistaa ehtojen selkeyden.
Vaikka neuvottelut voivat olla haastavia, ammattimainen lähestymistapa auttaa saavuttamaan parhaan mahdollisen lopputuloksen. Kiinteistönvälittäjän käyttäminen neuvotteluissa voi nostaa lopullista kauppahintaa keskimäärin 3–5 % verrattuna omatoimiseen myyntiin.
Tarjouskilpailu on yksi tapa saada paras hinta. Tässä myyjä pyytää useita ostajia tekemään parhaat mahdolliset tarjouksensa tiettyyn määräaikaan mennessä. Prosessi etenee näin:
- Ilmoita kaikille tarjouskilpailun päättymisaika.
- Pyydä tarjoukset kirjallisina.
- Käsittele kaikki tarjoukset tasapuolisesti.
Myyjänä sinulla on aina oikeus hylätä kaikki tarjoukset, jos ne eivät vastaa odotuksiasi.
Kun hyväksyt tarjouksen, seuraava vaihe on kaupan viimeistely ja mahdollisten ongelmien ratkaiseminen.
9. Kaupan viimeistely
Kaupanteon hetki
Kun tarjous on hyväksytty ja juridiset asiakirjat ovat valmiina, kaupan viimeistely etenee seuraavien vaiheiden kautta:
| Vaihe | Tärkeimmät tehtävät |
|---|---|
| Kauppakirjan valmistelu | Ehtojen tarkistus, lakimiehen konsultointi |
| Dokumenttien keräys | Isännöitsijäntodistus, lainhuutotodistus |
| Maksujärjestelyt | Kauppahinnan siirto, vakuuksien järjestely |
| Omistusoikeuden siirto | Viralliset rekisteröinnit, avainten luovutus |
Suomessa kauppakirjan on oltava kirjallinen ja molempien osapuolten allekirjoittama. Vaikka julkisen kaupanvahvistajan käyttö ei ole pakollista, se voi tarjota lisäturvaa myös asunto-osakekaupassa.
Mahdollisten ongelmien ratkaiseminen
Viimeistelyvaiheessa saattaa tulla vastaan haasteita, jotka vaativat ripeitä ja harkittuja toimenpiteitä.
Rahoitukseen liittyvät haasteet
- Ostajan lainapäätöksen viivästyminen
- Vakuuksien järjestelyyn liittyvät ongelmat
Tekniset ja juridiset ongelmat
- Kuntotarkastuksessa esiin nousseet yllättävät seikat
-
Puutteelliset asiakirjat tai e
päselvyydet omistusoikeuden siirrossa
Selkeä ja avoin viestintä on ratkaisevan tärkeää näissä tilanteissa.
Myyjän muistilista:
- Tarkista, että kaikki asiakirjat ovat ajantasaisia
- Varmista pankin kanssa velkojen ja vakuuksien vapautus
- Sovi selkeä aikataulu ostajan kanssa
- Dokumentoi kaikki sovitut asiat kirjallisesti
Muista myös, että myyjällä on lakisääteinen velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaikista tiedossa olevista kiinteistön vioista tai puutteista.
Kun kauppa on saatu päätökseen, seuraavana on vuorossa muuttoon valmistautuminen ja asunnon luovutus.
Kilpailuta kiinteistönvälittäjä tästä!
10. Muutto ja asunnon luovutus
Muuttajan muistilista
Muutto asunnon myynnin jälkeen vaatii suunnitelmallisuutta. Tässä tärkeimmät tehtävät aikataulutettuina:
| Ajankohta | Tehtävät |
|---|---|
| 2-4 viikkoa ennen | • Tee tarvittavat ilmoitukset ja irtisano sopimukset (Posti, maistraatti, sähkö, vesi). • Varaa mahdollinen muuttopalvelu. |
| 1-2 viikkoa ennen | • Aloita pakkaaminen ja kierrätä tarpeettomat tavarat. • Siirrä internet- ja muut palvelut uuteen osoitteeseen. |
| Muuttopäivä | • Kirjaa mittarilukemat ja tee loppusiivous. • Valmistaudu avainten luovutukseen |
Pidä tärkeät asiakirjat ja arvoesineet erillään muuttolaatikoista, jotta ne pysyvät varmasti tallessa ja ehjinä.
Asunnon luovutuksen vaiheet
Asunnon luovutus uudelle omistajalle edellyttää huolellista valmistautumista. Tässä keskeiset toimenpiteet:
Valmistelut ennen luovutusta
- Kerää asuntoon liittyvätä käyttöohjeet ja takuutodistukset.
- Varmista, että kaikki avaimet ja kulkutunnisteet (asunto, varasto, autopaikka) ovat tallessa.
- Järjestä sähkö-, vesi- ja lämmitysjärjestelmien ohjeet helposti saataville.
- Suorita perusteellinen loppusiivous.
- Puhdista ja testaa kodinkoneet.
- Tarkista kiinteät kalusteet ja niiden kunto.
On hyvä idea sopia ostajan kanssa yhteinen katselmus ennen luovutusta. Katselmuksessa voidaan käydä läpi asunnon tekniset ominaisuudet ja varmistaa, että kaikki sovitut korjaukset on hoidettu.
Luovutuspäivän tarkistuslista:
- Kirjaa mittarilukemat ja varmista, että asunto on tyhjennetty.
- Luovuta kaikki avaimet ja tarvittavat dokumentit.
- Tarkista, että loppusiivous on tehty huolellisesti.
Hyvä viestintä ja tarkka dokumentointi tekevät luovutuksesta sujuvan. Kun muutto ja luovutus on hoidettu kunnolla, voit keskittyä rauhassa uuteen kotiisi.
Yhteenveto
Asunnon myynti on monivaiheinen prosessi, joka vaatii tarkkaa suunnittelua ja huolellista valmistautumista. Tässä artikkelissa kävimme läpi tärkeimmät asiat, jotka jokaisen myyjän tulisi ottaa huomioon.
Keskeiset vaiheet myyntiprosessissa:
- Ole rehellinen ja avoin asunnon kunnosta. Kaikki viat ja puutteet on hyvä dokumentoida tarkasti, sillä tämä on paitsi lain vaatimus myös järkevää toimintaa
- Hyödynnä kiinteistönvälittäjän asiantuntemusta hinnoittelussa, markkinoinnissa ja neuvotteluissa. Ammattilaisen apu voi olla korvaamattoman arvokasta. Vertaile kiinteistönvälittäjiä palvelussamme.
Ennakkotarkastus mahdollisista korjaustarpeista voi nopeuttaa myyntiä huomattavasti. Lisäksi huolellinen dokumentointi ja tarvittavien asiakirjojen valmistelu tekevät kaupanteosta huomattavasti sujuvampaa.
Muista noudattaa Suomen lakeja ja hyviä kauppatapoja jokaisessa vaiheessa. Tehokas markkinointi sekä hyvin järjestetyt esittelyt auttavat houkuttelemaan potentiaalisia ostajia.
Näillä vinkeillä voit varmistaa, että asuntokauppasi sujuu alusta loppuun ilman turhia mutkia – hinnoittelusta ja valmisteluista aina kaupan viimeistelyyn asti.