Digitaalinen asuntokauppa

Digitaalisesta asuntokaupasta on puhuttu pitkään, mutta se yleistyi oikeastaan vasta koronaviruspandemian myötä. Tässä artikkelissa käymme läpi kuinka digitaalinen asuntokauppa toimii. 

Asuntokauppoja tehdään sekä asunto-osakkeilla että kiinteistöillä. Nämä lain silmissä ja käytännön toteutukseltaan erilaisia, myös digitaalisessa maailmassa. 

Digitaalinen asuntokauppa asunto-osakkeilla 

Asunto-osakkeiden osalta asuntokauppa ei ole täysin digitaalista, sillä osakekirjat ovat edelleen paperisia. Eli vaikka kaikki muu hoituukin digitaalisesti, osakekirjaan pitää edelleen tehdä siirtomerkinnät käsin ja se pitää toimittaa fyysisesti joko ostajalle tai ostajan pankille, mikäli asunto-osake on asuntolainan panttina. 

Unohdetaan tämä yksityiskohta hetkeksi ja tarkastellaan muita käytännön toimia asuntokaupassa. 

Ennen asuntokauppoja tarvitaan yleensä erilaisia dokumentteja, mm. isännöitsijäntodistus, ostotarjous, mahdollinen vastatarjous ja tarjouksen hyväksyminen. Taloyhtiön paperit, mukaan lukien isännöitsijäntodistus, ovat olleet tarjolla digitaalisena jo pidemmän aikaa. 

Useat välittäjät ovat myös hoitaneet tarjousprosessin digitaalisesti jo vuosien ajan. Esimerkiksi Etuovi tarjoaa palvelua, jossa välityssopimuksen, tarjouksen ja tarjouksen hyväksymisen voi tehdä digitaalisesti pankkitunnusten avulla. 

Ongelmaksi on muodostunut varsinainen kaupanteko, johon liittyy kauppakirjan allekirjoittaminen, rahojen siirto, osakekirjan siirtomerkinnän tekeminen, osakekirjan luovutus, kiinteistönvälittäjän välityspalkkion maksu, varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksu sekä mahdollisesti asuntolainasopimusten ja panttaussopimusten allekirjoittaminen. 

Kun kauppaan liittyy ostaja, ostajan pankki, myyjä, myyjän pankki, kiinteistönvälittäjä ja verottaja, on liikkuvia osia paljon. 

Kaupanteon digitalisoimiseksi on kehitetty erilaisia palveluita ja suosituin niistä on Digitaalinen asuntokauppa DIAS. DIAS:n omistavat mediatalo Alma ja kourallinen pankkeja. 

DIAS kertoo sivuillaan, että digitaalinen asuntokauppa toimii heidän järjestelmänsä kautta seuraavalla tavalla: 

  1. Välittäjä käynnistää DIAS-kaupan lähettämällä välitysjärjestelmän kautta kaikki tarvittavat tiedot ja liitteet pankkien käsiteltäväksi
  2. Myyjän pankki ja ostajan pankki tarkastavat kaupan edellytykset omasta näkökulmastaan
  3. Välittäjä käynnistää allekirjoitusvaiheen
  4. Ostaja ja myyjä tunnistautuvat vahvasti, antavat tarvittavat valtuutukset pankeille maksujen ja siirtomerkintöjen hoitamiseksi ja allekirjoittavat kauppakirjan
  5. Ostajan pankki ja myyjän pankki hoitavat kaupan velvoitteet, mukaan lukien välityspalkkion ja varainsiirtoveron maksamisen sekä osakekirjan siirron
  6. Välittäjä lataa DIAS-kaupan dokumentit välitysjärjestelmästä ja lähettää ne isännöitsijälle sekä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen

Periaatteessa digitaalisen asuntokaupan asunto-osakkeilla voi järjestää myös ilman DIAS:n kaltaista alustaa, mutta siihen liittyy paljon järjestelemistä. Lisäksi esimerkiksi eri pankeilla on eri säännöt siitä, millaisia digitaalisia allekirjoituksia ne hyväksyvät. 

Digitaalinen asuntokauppa kiinteistöillä 

Kun asuntokauppaa tehdään asunto-osakkeiden sijaan kiinteistöillä, kuvaan astuu Maanmittauslaitos. Maanmittauslaitos, eli MML, ylläpitää kiinteistörekisteriä. 

Kiinteistökauppaan tarvitaan ennen kauppaa lainhuuto- ja rasitustodistukset. Lisäksi kauppa on perinteisesti vahvistettu kaupanvahvistajan avulla ja kauppojen jälkeen on haettu lainhuutoa. 

Maanmittauslaitos on tarjonnut jo vuodesta 2013 lähtien mahdollisuutta tehdä kiinteistökauppa digitaalisesti käyttäen heidän Kiinteistövaihdannan palveluaan, eli KVP:tä. 

Kiinteistövaihdannan palvelussa voi tarkastella lainhuuto- ja rasitustodistuksia, laatia ja allekirjoittaa kauppakirjan sekä hakea lainhuutoa. Eli käytännössä sitä kautta voi toteuttaa kiinteistökaupan digitaalisesti. Kaupanvahvistajaa ei tarvita, kun kiinteistökauppa hoidetaan digitaalisesti MML:n järjestelmän kautta. 

Asuntoon kannattaa aina tutusta paikan päällä 

Vaikka asuntokaupan tekee digitaalisesti, kannattaa ostettavaan kohteeseen aina tutustua paikan päällä. Pelkästään papereita lukemalla ja kuvia katsomalla ei voi tutustua kohteeseen yhtä perinpohjaisesti kuin käymällä kohteessa. Esimerkiksi tunkkainen ilma tai kellarin haju paljastuvat nopeasti huoneilmaa nuuskutellessa, mutta eivät välitys digitaalisen informaation mukana. 

Kiinteistönvälittäjän kannalta käynti paikan päällä on oleellinen, sillä heillä on lain mukaan vaatimus tutustua myytävään kohteeseen huolellisesti. Yleinen tulkinta on ollut, että tämä vaatii kohteeseen tutustumista fyysisesti, eikä vain digitaalisesti. Tästäkin syystä kiinteistönvälittäjä haluaa tulla katsomaan myyntiin tulevaa kohdetta ennen tarjouksen ja välityssopimuksen tekemistä. 

Harkitsetko asunnon myymistä? 

Jos olet myymässä asuntoa, suosittelemme tutustumaan ylläpitämäämme laajaan kiinteistönvälittäjien vertailuun. Lisäksi autamme sinua kilpailuttamaan kiinteistönvälittäjät helposti ja maksuttomasti. Kiinteistönvälittäjien laadussa ja hinnoissa on huomattavia eroja, joten kilpailuttaminen kannattaa.